※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
設備故障はオーナーが対応すべきことが多い
賃貸物件で給湯器が壊れた・エアコンが効かない・排水管が詰まった——こうした設備故障への対応は、オーナー（賃貸人）の「修繕義務」として民法上明確に規定されています。対応を怠ると、入居者から賃料の減額請求・損害賠償請求を受けることもあります。
オーナーの修繕義務（民法606条）
民法第606条により、賃貸人は「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とされています。入居者の故意・過失による破損を除き、自然劣化・経年による設備故障は原則オーナー負担で修繕します。
修繕義務が生じる主な設備の故障
| 設備 | 修繕費用目安 | 対応優先度 |
|---|---|---|
| 給湯器 | 15〜25万円（交換） | 最高（生活に直結） |
| エアコン | 8〜15万円（交換） | 高（季節による） |
| トイレ・排水詰まり | 1〜5万円 | 最高（生活に直結） |
| 洗面台・キッチン水栓 | 3〜10万円 | 中〜高 |
| 照明（共用設備） | 1〜3万円 | 中 |
| 玄関鍵・ドアノブ | 1〜3万円 | 高（防犯・安全に関わる） |
2020年民法改正：入居者による修繕権
2020年の民法改正（第607条の2）により、以下の場合は入居者が自分で修繕を行い、費用をオーナーに請求できるようになりました。
- オーナーに修繕の必要性を通知したにもかかわらず、相当期間内に修繕されない場合
- 急迫の事情がある場合（緊急性が高い故障）
この改正により、対応が遅いオーナーは入居者に勝手に修繕されて費用を請求されるリスクがあります。故障報告を受けたら48時間以内に対応方針を伝えることが実務上の最低ラインです。
賃料減額請求（民法611条）
設備故障により物件の一部が使用できない状態になった場合、入居者は使用できない割合に応じた賃料の減額を請求できます（2020年改正で自動的に減額されることになった）。
- 給湯器が1週間使えない：月賃料の5〜10%程度の減額が目安（使用不能の程度・期間による）
- エアコンが夏に故障して2週間使えない：月賃料の10〜15%程度
対応を早くするための仕組み作り
- 管理会社に「設備故障は24時間以内に業者手配」を契約条件として明記する
- よく壊れる設備（給湯器・エアコン）は定期的に点検・交換時期を管理する
- 緊急対応業者（水道・電気・鍵）の連絡先を入居者に事前に渡しておく
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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