住宅ローン「変動金利vs固定金利」2026年どちらが得か【金利動向と選び方】

2026年の住宅ローン金利動向

日本銀行は2024年以降、段階的な利上げを進めており、変動金利型住宅ローンの基準金利も上昇傾向にあります。2026年現在、変動金利は1%台前半〜中盤、フラット35（固定）は2%台前半が主流となっています。金利選択は長期的な家計に大きな影響を与える重要な決断です。

変動金利と固定金利の比較

項目	変動金利	固定金利（全期間固定）
金利水準（2026年現在）	0.5〜1.5%程度	1.8〜2.5%程度
月返済額	当初は低い	当初は高い
金利変動リスク	あり（半年ごとに見直し）	なし（全期間固定）
総返済額	金利が上がらなければ低い	確定している（安心感）
向いている人	繰上返済できる・収入が安定	長期固定で安心したい・金利上昇が心配

変動金利の「5年ルール・125%ルール」

多くの変動金利ローンには、金利が上昇しても月々の返済額が急増しないよう保護する仕組みがあります。

• 5年ルール：返済額の見直しは5年ごと（金利は半年ごとに見直されるが返済額は5年固定）
• 125%ルール：返済額の変更は前回の125%を超えない

ただしこのルールには注意点があり、返済額が増えなくても未払い利息が発生し、元本がなかなか減らない「ネガティブアモチゼーション」が起きる可能性があります。

どちらを選ぶべきか

• 変動が有利なケース：借入期間が10〜15年以内・繰上返済を積極的に行う予定・収入が安定している
• 固定が有利なケース：35年など長期で借りる・収入変動が大きい・金利上昇リスクを取りたくない

まとめ

変動か固定かの選択は「金利差×借入期間×繰上返済の可否」で判断します。2026年の金利上昇局面では固定金利の安定感が見直されています。ファイナンシャルプランナーや銀行の担当者に相談しながら、自分の状況に合った選択をしましょう。

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執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）