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不動産登記とは何か
不動産登記とは、土地・建物の物理的状況と権利関係を公示する制度です。宅建試験では登記の効力・登記できる権利・登記の種類が頻出テーマとなっています。
登記記録の構造
| 部 | 記載内容 |
|---|---|
| 表題部 | 土地・建物の物理的状況（所在・地番・地目・地積・構造・床面積等） |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項（所有権保存・移転・差押え等） |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権・地役権等） |
登記の効力
不動産登記には対抗力はありますが、公信力はありません。これは重要なポイントです。
- 対抗力あり：登記をすることで第三者に権利を主張できる
- 公信力なし：登記を信頼して取引しても保護されない場合がある（登記名義人が真の所有者でない場合等）
登記の種類と頻出テーマ
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 保存登記 | 初めて所有権を登記（建物新築時等） |
| 移転登記 | 所有権・地上権等の移転を登記 |
| 設定登記 | 抵当権・地上権等の設定を登記 |
| 仮登記 | 本登記の順位保全のための予備的登記 |
| 抹消登記 | 権利の消滅を登記 |
表示の登記と権利の登記の違い
- 表題部の登記（表示登記）：申請義務あり（1ヶ月以内）、土地家屋調査士が申請代理
- 権利部の登記：申請義務なし（任意）、司法書士が申請代理
試験頻出のひっかけポイント
- 登記には公信力がない（公信力があると誤解しやすい）
- 表題部の登記申請は義務（怠ると10万円以下の過料）
- 仮登記は対抗力を持たない（本登記をして初めて対抗力を持つ）
まとめ
不動産登記法は「登記記録の構造」「対抗力はあるが公信力なし」「表示登記の申請義務」の3点を確実に押さえましょう。権利部の甲区・乙区の区別も頻出です。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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