📅 情報基準日：2026年4月12日
不動産取引では売買・取得・保有・売却の各段階でさまざまな税金が発生します。「思ったより手取りが少なかった」とならないよう、本記事で税金の全体像を把握しておきましょう。
不動産取引にかかる税金の全体マップ
| フェーズ | 税金 | 課税主体 | 納税タイミング |
|---|---|---|---|
| 契約時 | 印紙税 | 国税 | 契約書作成時 |
| 取得時 | 登録免許税 | 国税 | 登記申請時 |
| 取得時 | 不動産取得税 | 都道府県税 | 取得後（通知到達時） |
| 保有時 | 固定資産税 | 市区町村税 | 毎年（4回分納等） |
| 保有時 | 都市計画税 | 市区町村税 | 毎年（固定資産税と合算） |
| 売却時 | 譲渡所得税・住民税 | 国税・地方税 | 翌年の確定申告後 |
①印紙税
不動産売買契約書・工事請負契約書等に貼付する税金です。
| 売買金額 | 印紙税額（軽減税率） |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
不動産売買契約書は2027年3月31日まで軽減税率が適用されます。電子契約の場合、印紙税は課税されません（電子文書には印紙税不課税）。
②登録免許税
不動産の登記申請時に課税されます。
| 登記の種類 | 税率（固定資産税評価額に対して） |
|---|---|
| 売買による所有権移転 | 2%（住宅用軽減：0.3%〜1.5%） |
| 相続による所有権移転 | 0.4% |
| 贈与・交換による所有権移転 | 2% |
| 抵当権設定 | 0.4%（債権金額に対して）（住宅用：0.1%） |
住宅用家屋の所有権移転登記は、一定の要件（面積50㎡以上・取得後1年以内の登記等）を満たせば軽減税率が適用されます（2026年3月31日まで）。
③不動産取得税
不動産を取得したとき一度だけ課税される都道府県税です。
- 税率：固定資産税評価額 × 3%（土地・住宅用建物）または4%（非住宅用建物）
- 住宅用建物の軽減：固定資産税評価額から1,200万円（新築）または築年数に応じた金額を控除
- 土地の軽減：住宅用土地は固定資産税評価額の1/2を課税標準に（2027年3月31日まで）
④固定資産税・都市計画税
1月1日時点の不動産所有者に毎年課税されます。
- 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
- 都市計画税：固定資産税評価額 × 最大0.3%（市街化区域のみ）
- 住宅用地の特例：200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減
⑤譲渡所得税
不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税されます。
- 計算式：売却価格 − 取得費 − 譲渡費用（仲介手数料等）＝ 譲渡所得
- 長期（所有5年超）：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 短期（所有5年以下）：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
主な特例
- 3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）：マイホーム売却時に譲渡所得から最大3,000万円を控除
- 10年超所有の軽減税率：居住用財産で10年超所有の場合、6,000万円以下の部分は14.21%に軽減
よくある質問（FAQ）
Q. 相続した不動産を売却すると税金はどうなりますか？
A. 相続取得した不動産の取得費は、被相続人の取得費を引き継ぎます。被相続人が長期保有していた場合は、実際の取得費が不明なケースも多く、その場合は売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使用します。
Q. 固定資産税の支払いは1月1日の所有者ですか？
A. はい。毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に固定資産税が課税されます。年の途中で売買した場合は、売買契約で固定資産税の負担割合を日割り計算で取決めることが一般的です。
Q. 電子契約にすると節税になりますか？
A. 電子契約（電子書面）による売買契約書には印紙税が課税されません。高額物件の売買ほど印紙税の節税効果が大きくなります。
まとめ・ポイント整理
- 契約時：印紙税（電子契約なら不課税）
- 取得時：登録免許税（評価額×税率）＋不動産取得税（評価額×3%、軽減あり）
- 保有時：固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%（住宅用地は大幅軽減）
- 売却時：譲渡所得税（長期20.315%・短期39.63%）、マイホームは3,000万円特別控除活用
関連記事
免責事項
本記事の内容は、執筆時点の法令および公的データに基づき細心の注意を払って作成しておりますが、その正確性や完全性を保証するものではありません。本情報に基づいた判断や行動により生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。最終的な判断は、必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
関連記事
参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
コメント