固定資産税・都市計画税の仕組みと計算｜宅建試験の税法を完全攻略

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課される地方税です。宅建試験では両税の比較問題が頻出。本記事では課税主体・納税義務者・税率・住宅用地の特例まで体系的に解説します。

固定資産税の基本

項目	内容
課税主体	市町村（東京23区は都）
納税義務者	1月1日現在の所有者
標準税率	1.4%
課税標準	固定資産税評価額
免税点	土地30万・家屋20万・償却資産150万円未満

固定資産税評価額は3年ごとに見直し（評価替え）が行われます。評価額は一般的に実勢価格の70%程度が目安です。

住宅用地の特例（固定資産税）

住宅用地には課税標準の特例があります。宅建試験の最頻出論点です。

区分	課税標準の特例	面積要件
小規模住宅用地	課税標準 × 1/6	住宅1戸につき200㎡以下の部分
一般住宅用地	課税標準 × 1/3	小規模住宅用地以外の部分

例えば300㎡の住宅用地（1戸）の場合、200㎡は1/6、残り100㎡は1/3の特例が適用されます。

都市計画税の基本

都市計画税は都市計画区域内の市街化区域内に所在する土地・建物に課される目的税です。

項目	内容
課税主体	市町村（東京23区は都）
納税義務者	1月1日現在の所有者
制限税率	0.3%（上限）
課税対象	市街化区域内の土地・建物のみ

住宅用地の特例（都市計画税）

都市計画税にも住宅用地の特例があります。固定資産税と比較して覚えましょう。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下）	1/6	1/3
一般住宅用地（200㎡超）	1/3	2/3

新築住宅の税額軽減（固定資産税）

新築住宅の家屋については、固定資産税の税額が一定期間1/2に軽減されます。

• 一般住宅：3年間（3階建以上の耐火・準耐火構造は5年間）
• 認定長期優良住宅：5年間（3階建以上は7年間）
• 床面積要件：50㎡以上280㎡以下（課税床面積120㎡まで）

宅建試験の重要ポイント整理

• 固定資産税は「市町村税」、標準税率1.4%
• 都市計画税は「市街化区域のみ」、制限税率0.3%
• どちらも1月1日の所有者に課税（年度途中売却でも1月1日所有者が納税）
• 小規模住宅用地：固定1/6、都計1/3
• 一般住宅用地：固定1/3、都計2/3
• 農地・山林には住宅用地特例は適用されない

まとめ

固定資産税・都市計画税は毎年負担する税金として実務でも重要です。宅建試験では両者の比較・住宅用地の特例・1月1日課税の原則の3点を確実に押さえましょう。特に住宅用地の特例（1/6・1/3 vs 1/3・2/3）の対比は毎年のように出題されます。

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参考資料・公式情報

• 総務省：固定資産税
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。

【著者】宅建・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の四冠保有。不動産実務10年超。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談は税理士にお問い合わせください。