📅 情報基準日：2026年4月17日
不動産を売却する前に「いくら手元に残るか」を正確に計算しておくことが重要です。予想外の費用で計画が狂わないよう、宅建士が全費用を解説します。
目次
不動産売却時の主な費用一覧
| 費用項目 | 金額目安 | 支払タイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税（上限） | 売買契約時・決済時に分割が多い |
| 印紙税 | 1〜3万円（売却価格による） | 売買契約時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1〜2万円（司法書士報酬含む） | 決済時 |
| ローン繰上返済手数料 | 0〜数万円（金融機関による） | 決済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益の14〜39%（保有期間による） | 翌年確定申告後 |
| 引越し費用 | 3〜20万円（距離・荷物量による） | 引越し時 |
仲介手数料の計算方法（宅建業法46条）
仲介手数料には法律で上限が定められています（400万円超の場合）。
上限額 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 例：3,000万円で売却した場合 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（+消費税9.6万円） 合計：約105.6万円 例：5,000万円で売却した場合 5,000万円 × 3% + 6万円 = 156万円（+消費税15.6万円） 合計：約171.6万円
これは売主側の上限です。買主からも同額を受領できますが、売主・買主それぞれから上限以上は請求できません。
印紙税の金額（軽減税率適用後）
| 売却価格 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 |
譲渡所得税：利益が出た場合のみ
売却価格から取得費・譲渡費用を引いた譲渡所得に課税されます。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用） 税率（保有期間で異なる）： 短期（売却年1月1日時点で5年以下）：39.63% 長期（同5年超）：20.315% 長期かつ所有10年超マイホーム：6,000万円以下部分は14.21%
マイホームの場合は3,000万円特別控除を使えるため、利益が3,000万円以下なら課税ゼロになるケースが多いです。
売却価格別 手取り額シミュレーション
【3,000万円で売却・取得費2,500万円・マイホーム長期保有の場合】 仲介手数料：約105.6万円 印紙税：1万円 登記費用：約1.5万円 譲渡所得：3,000万-2,500万-107万円（諸費用）≒393万円 3,000万円控除適用 → 課税譲渡所得0円 税金：0円 手取り：約2,891万円（3,000万-109万円の諸費用）
よくある質問（FAQ）
Q. 仲介手数料は値引き交渉できる？
A. 法律上は「上限」なので値引き交渉は可能です。ただし値引きに応じた業者は売却活動への積極性が下がる可能性があるため、慎重に判断してください。
Q. 取得費が不明な場合は？
A. 売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使えます。ただし実際の取得費が5%より明らかに高い場合は、購入時の書類を探す努力が報われます。
Q. ハウスクリーニング費用は必要？
A. 義務ではありませんが、内覧時の第一印象を上げるために3〜10万円程度で実施する売主も多いです。費用対効果は高いと言えます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成していますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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💡 四冠ホルダーからの一言：不動産売却は「情報の非対称性」が最も大きい取引のひとつです。複数社に査定を依頼し、自分で相場を把握してから交渉に臨むことが高値売却の鉄則です。
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