情報基準日：2026年4月時点
不動産売却で見落としがちなのが税金と諸費用です。手取り額を正確に把握するために、売却前から費用の全体像を理解しておくことが重要です。本記事では譲渡所得税・3000万円特別控除・仲介手数料の計算法まで完全解説します。
目次
売却時にかかる費用一覧
| 費用項目 | 金額目安 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税（上限） | 売買契約時・決済時の2回払いが一般的 |
| 印紙税（売買契約書） | 1〜3万円（軽減税率適用） | 契約締結時 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜2万円（司法書士報酬含む） | 決済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益×税率（下記参照） | 翌年2〜3月の確定申告後 |
| 引越し費用 | 5〜30万円 | 引渡し前 |
| ハウスクリーニング | 3〜10万円（任意） | 売却活動前 |
仲介手数料の計算法（速算式）
売却価格400万円超の場合：売却価格×3%+6万円+消費税
例：売却価格3,000万円の場合
3,000万円×3%+6万円 = 96万円（税抜き）→ 96万円×1.1 = 105.6万円
⚠️ これは法定上限額です。交渉で下げられる場合もありますが、多くの業者は上限額を請求します。
譲渡所得税の計算
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：購入代金＋購入時諸費用＋リフォーム費用（建物は減価償却後）
- 譲渡費用：仲介手数料・印紙税・解体費用等
- 取得費が不明な場合：売却価格の5%を取得費とみなす（概算取得費）
税率（所有期間による違い）
| 区分 | 所有期間 | 税率合計 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年以下 | 39.63%（所得税30%+住民税9%+復興税） |
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 20.315%（所得税15%+住民税5%+復興税） |
| 長期・10年超特例 | 10年超のマイホーム | 6,000万円以下部分：14.21% |
⚠️ ひっかけ：「5年以上保有したから長期」は誤り。売却した年の1月1日時点での所有期間で判定します。
3000万円特別控除（居住用財産）
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法35条）。
主な要件：
- 現在住んでいるマイホーム、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
- 売主・買主が親族（配偶者・直系血族等）でないこと
実例： 3,000万円で購入した物件を3,500万円で売却（譲渡所得500万円）→ 3,000万円控除適用で課税所得ゼロ、税金ゼロ
相続空き家の3000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建築された相続した空き家を売却する場合にも3,000万円控除が使えます（租税特別措置法35条の3）。
- 適用期限：2027年12月31日まで（延長の可能性あり）
- 建物を現状のまま、または取り壊して更地で売却が条件
- 売却価格が1億円以下であること
免責事項
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