区分所有法（e-Gov法令検索）はマンション管理士・管理業務主任者・宅建の三試験で出題される共通テーマです。共用部分の使用・変更、管理組合の決議、義務違反者への対応について重要判例を四冠ホルダーの私が解説します。
区分所有法の基本構造
- 専有部分：区分所有者が単独で所有・使用する部分（居住スペース等）
- 共用部分：区分所有者全員または一部が共用する部分（廊下・エレベーター・外壁等）
- 敷地利用権：建物の敷地に関する権利（地上権・賃借権・所有権）
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重要判例①：共用部分の無断使用（最判昭和62年7月17日）
区分所有者が共用部分（廊下の一部）を無断で専有的に使用していた事案で、管理組合が明渡しを求めました。最高裁は規約に基づく管理組合の権限として無断使用部分の明渡し請求が認められると判示しました。
重要判例②：専有部分の使用制限（最判平成10年10月22日）
マンションの使用用途を「居住専用」に制限する規約が有効かについて、最高裁は「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべき場合」に当たらない限り、管理規約で使用制限を設けることは適法と判示しました。
ただし「特別の影響を及ぼす場合」には当該区分所有者の承諾が必要です。
重要判例③：共用部分の変更（最判昭和58年9月22日）
エレベーターの増設・外壁の大規模改修等の「重大な変更」には区分所有者の4分の3以上の多数決（議決権の4分の3以上）が必要です。一方「軽微な変更（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）」は過半数の賛成で決議できます。
重要判例④：区分所有者の義務違反行為（使用禁止・競売請求）
義務違反者に対して管理組合は段階的に対応できます：
- 行為の停止等の請求：普通決議（区分所有者・議決権の各過半数）
- 専有部分の使用禁止請求：特別決議（区分所有者・議決権の各4分の3以上）
- 区分所有権の競売請求：特別決議（区分所有者・議決権の各4分の3以上）
- 占有者への引渡し請求：特別決議（区分所有者・議決権の各4分の3以上）
判例（最判平成13年11月8日）は義務違反の程度が「区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用を回復することが困難」である場合にのみ競売・使用禁止が認められるとしています。
決議の種類と要件まとめ
| 決議の種類 | 要件 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 普通決議 | 区分所有者・議決権の各過半数 | 管理費の決定・軽微な修繕等 |
| 特別決議（3/4） | 区分所有者・議決権の各3/4以上 | 規約の設定・変更・廃止、共用部分の重大変更、義務違反者への対応 |
| 特別決議（全員） | 区分所有者全員の合意 | 専有部分の利用制限（一部者の特別影響） |
| 建替え決議 | 区分所有者・議決権の各4/5以上 | 建物の取壊し・建替え |
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まとめ
区分所有法の判例では「何をするためにどれだけの多数決が必要か」の整理が最重要です。普通決議・特別決議（3/4）・全員合意・建替え決議（4/5）の4段階を完全に把握してください。義務違反者への対応手順も試験・実務ともに重要なポイントです。
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