不動産売却「取得費の計算」不明な場合の5%特例と節税のポイント【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

不動産売却の譲渡所得計算で最も重要なのが「取得費」の把握です。取得費が高いほど課税所得が低くなり税負担が軽くなります。取得費を正確に計算・証明することが節税の基本です。

取得費の内訳

取得費に含まれるもの：①購入代金（土地・建物）。②取得時の仲介手数料・印紙代・登記費用・不動産取得税。③建物の場合は減価償却後の残存額（取得費−減価償却累計額）。④増改築・リフォーム費用（資本的支出として加算）。取得費に含まれないもの：修繕費（経費として計上済み）・ローンの元金・保険料。

概算取得費（5%特例）

購入時の書類（売買契約書・領収書等）が手元にない場合、売却収入の5%を取得費として使える特例があります。例：3,000万円で売却した場合→概算取得費＝150万円。この場合、課税譲渡所得＝3,000−150（取得費）−100（売却費用）＝2,750万円になります。実際の取得費が概算取得費を上回る場合は実際の取得費を使う方が有利です。

取得費を証明する書類がない場合の対処法

購入時の証拠を探す方法：①法務局での閉鎖謄本・旧登記情報の確認（権利移転時の価格が分かる場合あり）。②銀行の過去通帳・借入記録。③固定資産税の評価証明書の推移。④当時の不動産業者への問い合わせ（売買記録が残っている場合）。古い不動産（1970〜80年代購入）は取得費の証明が困難で5%特例の使用が多くなります。

よくある質問

Q. リフォーム費用は取得費に加算できますか？

A. 資本的支出（建物の価値を高める工事・増築等）は取得費に加算できます。修繕費（現状維持・修理）はすでに経費として計上しているため取得費に加算できません。リフォームの領収書・工事明細は保管しておくことを強く推奨します。

Q. 相続した不動産を売却する場合の取得費はいくらですか？

A. 被相続人（亡くなった方）の取得費を引き継ぎます（所得税法60条）。被相続人の取得書類が不明な場合は5%特例を使います。相続後3年10ヶ月以内の売却は相続税の取得費加算特例の活用も検討してください。