宅建業法「8つの制限（自己所有物件の売買）」業者間取引との適用の違い【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

宅建業法は「宅建業者が自ら売主・宅建業者でない者が買主」という取引に特別の規制を設けています（宅建業法33条の2〜40条）。これらを「8つの制限」としてまとめて理解しましょう。

8つの制限の一覧

重要な制限の詳細

③損害賠償額の予定制限：予定額（違約金等）の合計が代金の2/10を超えた場合、2/10を超える部分は無効。④手付金の制限：代金の2/10超の手付は超過部分が無効（2/10以下の金額で合意しなおす必要あり）。⑧瑕疵担保（契約不適合）責任の特約：引渡し後2年以上の期間を定める特約は有効。それ未満の特約（引渡し後1年等）は無効→民法の原則（5年の消滅時効）に戻る。

業者間取引には不適用

8つの制限はすべて「買主が宅建業者でない場合」のみ適用。業者同士の売買（投資用不動産の業者間取引等）では適用されません。「宅建業者が買主」の場合は消費者保護の必要性が低いため適用除外とされています。

よくある質問

Q. 8つの制限に違反した特約はどうなりますか？

A. 買主に不利な特約は無効（民法の原則または宅建業法の規定に戻る）。買主に有利な特約は有効。宅建業法の規制は「買主保護の最低基準」であり、それより有利な合意は有効です。

Q. 他人物売買の禁止（33条の2）の例外は何ですか？

A. 例外として「売主が取得する見込みがある場合」（停止条件付き・代替物の引渡し義務・買取保証付き等）は他人物売買が許容されます。ただし売主が取得できなかった場合は危険があるため、例外適用には慎重な確認が必要です。