宅建業法「広告規制」誇大広告禁止・未完成物件広告・取引態様の明示義務【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

不動産の広告には宅建業法の規制があります。虚偽・誇大な広告で消費者をだますことは厳しく禁止されています。宅建試験でも毎年出題される重要分野です。

誇大広告の禁止（宅建業法32条）

以下の広告を行ってはなりません：①著しく事実に相違する表示（虚偽広告）。②実際のものより著しく優良または有利と人を誤認させるような表示（誇大広告）。違反の効果：故意・過失に関わらず違反。業務停止処分・罰則の対象（100万円以下の罰金）。

広告開始時期の制限（宅建業法33条）

未完成物件の広告は、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ開始できません。対象：①開発行為が必要な場合→開発許可後。②建物を建てる場合→建築確認後。③それ以外（更地等）→制限なし。

取引態様の明示義務（宅建業法34条）

広告を行う際は取引態様（売主・代理・媒介（仲介））を明示しなければなりません。注文を受けた場合は遅滞なく取引態様を明示。なぜ重要か：取引態様によって①手数料発生の有無（売主・代理は手数料なし→消費者にメリット）、②責任範囲が異なるからです。

不当景品類及び不当表示防止法（景表法）との関係

不動産広告は宅建業法の規制に加えて、景表法・不動産の表示に関する公正競争規約（公取委認定）の規制も受けます。表示が問題になる事例：徒歩所要時間（80m＝1分が基準）・最寄り駅の誤記・面積の不正確な表記・実際と異なる写真の使用等。

よくある質問

Q. 建築確認申請中の物件の広告はできますか？

A. できません。宅建業法33条により「建築確認後」でないと広告を開始することはできません。申請中の広告を行うと業務停止処分・罰則の対象になります。

Q. 「徒歩5分」という表示の根拠は何ですか？

A. 不動産の表示に関する公正競争規約で「道路距離80mを1分」と定められています。実際の徒歩時間より速い表示は不当表示になります。また起点・終点は正確に明示する必要があります。