民法「根抵当権」の仕組みと不動産担保・継続取引での活用【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

根抵当権は、銀行等が継続的な融資取引で不動産を担保にとる際に広く使われる担保物権です。普通の抵当権と異なり、一度設定すれば繰り返し担保として利用できます。

根抵当権の特徴

根抵当権（民法398条の2〜）は、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度で担保します。普通抵当権との違い：①被担保債権の不特定：「銀行取引から生じる債権」等の範囲で担保。②付従性の排除：被担保債権がゼロになっても根抵当権は消滅しない（元本確定前）。③極度額の範囲で繰り返し利用可能：借りて返して・また借りてを繰り返せる。

元本確定とその効果

根抵当権は元本確定によって普通抵当権と同様の状態になります（以後の新たな債権は担保されない）。元本確定の事由：①根抵当権者・設定者の元本確定請求（設定から3年経過後）。②根抵当権者・債務者の破産手続き開始決定。③根抵当権の競売申立て・差押え等。元本確定後は残余の被担保債権が確定し、以後は普通抵当権として機能します。

根抵当権の移転・変更

根抵当権は：①全部譲渡：根抵当権を他の債権者に譲渡（設定者の承諾必要）。②分割譲渡：極度額の一部を分割して譲渡。③一部譲渡：他の者と根抵当権を共有にする。根抵当権の変更（極度額・担保すべき債権の範囲の変更）は設定者・根抵当権者の合意で可能（後順位抵当権者の承諾は不要の場合あり）。

よくある質問

Q. 根抵当権が設定された不動産を購入するとどうなりますか？

A. 根抵当権が残ったまま所有権を取得します。売主が取引銀行から根抵当権の解除を得てから所有権移転するのが一般的です。根抵当権が残ったまま購入すると、設定者（前の所有者）の債務不履行で競売になるリスクがあります。

Q. 中小企業が銀行から融資を受ける際に根抵当権を設定するのが一般的ですか？

A. 一般的です。事業資金の継続的な借り入れ・返済を前提とした銀行取引では、根抵当権を設定することで都度担保手続きをせずに融資を受けられます。個人の住宅ローンでは普通抵当権が多いです。