民法「不当利得・不法行為」不動産トラブルでの損害賠償請求【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

不動産に関するトラブル（越境・不法占拠・欠陥工事・騒音等）では、不当利得・不法行為に基づく損害賠償請求が活用されます。要件と効果を正確に理解しておきましょう。

不当利得（民法703条）

不当利得とは、法律上の原因なく他人の財産・労務によって利益を得、他人に損失を与えることです。要件：①他人の財産・労務による利益。②損失の発生。③因果関係。④法律上の原因なし。典型例：他人の土地を権原なく使用した場合の地代相当額の返還請求。無効な契約に基づいて支払った代金の返還。

不法行為（民法709条）

不法行為とは、故意または過失によって他人の権利・利益を侵害することです。要件：①故意または過失。②損害の発生。③因果関係。不動産での典型例：越境工事による隣地損害。欠陥建物の引渡しによる損害（工事業者の責任）。騒音・悪臭等の生活妨害（受忍限度を超えた場合）。

宅建業者・不動産業者の責任

①使用者責任（民法715条）：宅建業者（使用者）は、その従業員（被用者）が業務中に行った不法行為について使用者責任を負います。②土地工作物責任（民法717条）：建物の設置・保存の瑕疵によって第三者に損害が発生した場合、土地工作物の所有者は無過失責任を負います（瑕疵なく回避努力した場合でも責任あり）。

消滅時効（2020年改正）

不法行為の損害賠償請求権の消滅時効：①損害および加害者を知った時から3年（改正前は3年変更なし）。②不法行為の時から20年（除斥期間→改正で時効に変更）。人の生命・身体を害する不法行為は①が5年に延長。

よくある質問

Q. 隣家が無断で越境して工事した場合の対応は？

A. ①不法行為に基づく損害賠償請求（財産的損害＋慰謝料）。②不当利得返還請求（利用した土地の賃料相当額）。③妨害排除請求（越境物の撤去）。証拠として現地写真・測量図面・工事業者への聴取等を準備してください。

Q. 欠陥工事（施工不良）で建物に損害が出た場合、誰に請求できますか？

A. ①施工業者：不法行為または請負契約上の債務不履行（民法634条等）で請求可。②売主（宅建業者）：契約不適合責任（民法562条〜）で請求可（知得してから1年以内に通知が必要）。両者への請求が可能です。