民法の「物権」は宅建試験で毎年出題される基本論点です。所有権以外の用益物権（地上権・地役権・永小作権）は、実務でも登記簿に登場する重要な権利です。体系的に理解しましょう。
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物権の全体像
物権とは、物を直接・排他的に支配する権利です。民法が定める物権は以下の10種類です。
占有権
- 物を事実上支配することで成立する権利
所有権
- 物を全面的・排他的に支配する権利（最も強い物権）
用益物権（他人の土地を利用する権利）
- 地上権
- 永小作権
- 地役権
- 入会権
担保物権
- 留置権・先取特権・質権・抵当権
地上権（民法265条〜）
地上権とは、他人の土地において工作物または竹木を所有するために、その土地を使用する権利です。
借地権との比較
| 項目 | 地上権 | 賃借権（借地） |
|---|---|---|
| 性質 | 物権 | 債権 |
| 登記 | 単独で登記請求可 | 地主の協力が必要 |
| 譲渡・転貸 | 地主の承諾不要 | 地主の承諾必要 |
| 地代 | 無償も可 | 有償が原則 |
地上権は物権であるため、地主の意思に関係なく第三者に譲渡・転貸できる点が賃借権と大きく異なります。
地役権（民法280条〜）
地役権とは、自分の土地（要役地）の便益のために他人の土地（承役地）を利用する権利です。
地役権の種類
- 通行地役権：他人の土地を通路として通行するための権利（最も一般的）
- 引水地役権：他人の土地を通じて水を引くための権利
- 眺望地役権：眺望を妨げる建築物を建てさせないための権利
- 日照地役権：日照を確保するための権利
地役権の特徴
- 要役地に従属する（要役地と分離して譲渡不可）
- 要役地が譲渡されると地役権も移転する
- 時効取得が可能（継続的・表現的な地役権に限る）
永小作権（民法270条〜）
永小作権とは、小作料を支払って他人の農地・牧場を耕作・牧畜する権利です。
- 存続期間：20年以上50年以下
- 農地法の規制と重なる場合がある
- 現代ではほとんど利用されない
入会権（民法263条・294条）
入会権とは、一定の地域の住民が山林・原野等を共同で利用する慣習上の権利です。
- 地域の慣習に従って成立・行使される
- 登記されていることが少なく、実務上の調査が必要
物権変動と対抗要件
物権（地上権・地役権等）も不動産登記をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。登記されていない地役権・地上権は購入後に主張されるリスクがあるため、重要事項説明での調査が欠かせません。
宅建試験 頻出ポイントまとめ
- 地上権は物権→地主の承諾なく譲渡・転貸可
- 賃借権は債権→地主の承諾なく譲渡・転貸不可
- 地役権は要役地に従属（分離譲渡不可）
- 通行地役権の時効取得は継続的・表現的な利用が条件
まとめ
用益物権の中で試験によく出るのは地上権と地役権です。特に「地上権と賃借権の違い（物権vs債権）」「地役権の要役地・承役地の関係」を確実に押さえましょう。登記簿に記載される権利として実務でも重要です。
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💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
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