不動産売却「告知義務・瑕疵担保責任」売主が開示すべきこと【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

売主には物件の重要な欠陥・問題点を買主に告知する義務があり、隠ぺいは契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の問題になります（民法562条以下）。

告知が必要な主な事項

種類	具体例
物理的瑕疵	雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れ・給排水管の不具合・アスベスト含有
心理的瑕疵	自殺・他殺・孤独死（長期間発見されなかった場合）・火災死亡事故・事件
環境的瑕疵	近隣の嫌悪施設（葬儀場・ゴミ焼却場等）・騒音・振動・臭気の問題
法的瑕疵	建築基準法の違反建築・未登記建物・借地権等の権利上の問題

告知漏れのリスクと対策

• 2020年民法改正：旧「瑕疵担保責任」→新「契約不適合責任」：買主の権利（修補請求・代金減額・契約解除・損害賠償）が強化された
• 告知義務違反は損害賠償の対象：意図的な隠ぺいは詐欺的行為として刑事責任につながることもある
• 「物件状況確認書」の活用：不動産会社が用意する物件状況確認書（告知書）に把握している事実を記載することでリスクを管理
• 心理的瑕疵は国土交通省ガイドライン（2021年）で「概ね3年経過後は告知不要」との目安が示されているが、物件の種類によって判断が異なる

FAQ

Q. 10年前にリフォームで補修した雨漏りも告知が必要ですか？

A. 原則として告知すべきです。補修後に問題が解消されていても「過去に雨漏りがあり補修した事実」は買主にとって重要な情報であり、告知義務があると考えるのが安全です。補修内容・業者名・時期を記載した書類があれば添付することで買主の安心感も高まります。告知して価格交渉を受けるリスクより、告知せずに後日問題が発覚するリスクの方が大きいため、把握している事実は正直に開示することをお勧めします。

---