📅 情報基準日：2026年5月現在
抵当権は不動産を担保に金融機関等から借り入れる際に使われる最もポピュラーな担保物権です。住宅ローンと密接に関係する制度を正確に理解しましょう。
目次
抵当権の主な特徴と仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設定 | 登記が対抗要件（登記なしでは第三者に対抗不可） |
| 効力の範囲 | 土地に設定した抵当権は原則として建物に及ばない。建物の従物には及ぶ |
| 順位 | 登記の前後で順位が決まる。1番抵当権者が優先弁済を受ける |
| 実行 | 債務不履行の場合、裁判所に競売申立て→競落代金から優先弁済 |
| 法定地上権 | 土地・建物に別々に抵当権を設定→競売で別々の所有者に→建物のために法定地上権が成立 |
抵当権の重要論点（宅建・実務）
- 根抵当権：一定の取引から生じる不特定の債権を担保。融資枠の設定に使われる。極度額の範囲内で担保
- 一括競売：土地に抵当権設定後に建物が建てられた場合、抵当権者は土地・建物を一括して競売できる（ただし優先弁済は土地分のみ）
- 抵当権の消滅：被担保債権の消滅（全額返済）・競落による消滅（第三者が競落した場合）
- 住宅ローン完済後の抵当権抹消：完済後は速やかに抵当権抹消登記の申請が必要（放置すると売却時に問題）
FAQ
Q. 抵当権が付いた不動産を購入する場合、リスクはありますか？
A. 抵当権付き不動産の購入は決済時に残債を完済して抵当権を抹消することを前提として通常行われます。売買代金から残債を充当して完済・抵当権抹消・所有権移転を同時に行う「同日決済」が一般的です。買主が残債を引き継ぐ「債務引受」の場合は、金融機関の承認が必要です。仲介業者・司法書士が売買代金の配分と登記手続きを適切に進めるため、信頼できる専門家が関与していれば通常はリスクなく取引できます。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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