📅 情報基準日：2026年5月現在
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マンション建替え円滑化法（マンションの建替え等の円滑化に関する法律）は2022年・2024年に重要な改正が行われ、老朽化マンションの再生を促進する制度が強化されました。
目次
2022〜2024年の主な改正ポイント
| 改正項目 | 内容 |
|---|---|
| 敷地売却の適用対象拡大（2022年） | 耐震性不足・老朽化だけでなく「管理不全」のマンションも敷地売却制度の対象に |
| 建替え組合設立要件の緩和 | 建替え決議（4/5以上）後の組合設立に向けた手続きの簡素化 |
| 容積率の緩和措置の継続・拡充 | 建替え促進のために容積率の特例（上限緩和）を継続 |
| 区分所有法改正との連携（2024〜2026年） | 建替え・敷地売却の要件を区分所有法改正と連携して緩和方向で検討 |
実務への影響と活用のポイント
- 管理不全マンションの活用：管理不全状態（修繕積立金不足・管理組合の機能停止等）が認定されると敷地売却が可能になる
- デベロッパーとの等価交換・建替えが進みやすくなる：売却・再生の選択肢が広がる
- 反対者への対応：建替えに反対する区分所有者は時価での売渡し請求権で買い取られる仕組みは維持
- 今後の区分所有法改正（2026年施行予定）との整合性を踏まえた対応が必要
FAQ
Q. マンション建替え円滑化法の「敷地売却」と「建替え」はどう違いますか？
A. 「建替え」は現在の建物を解体して新しいマンションを同一敷地に建設する方法で、区分所有者全員が新建物の区分所有権を取得します。一方「敷地売却」は建物を解体して土地をデベロッパー等に売却し、区分所有者は売却代金を受け取って終了する方法です。敷地売却後の区分所有者は新しい住居を自分で確保する必要があります。デベロッパーとの等価交換（建替え後の新建物の一部の部屋を取得）という折衷案もあります。どの方法が有利かは建物の状況・土地の価値・区分所有者の意向によって判断が変わります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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