宅建試験でよく問われる「不動産登記には公信力がない」というルール。なぜ公信力がないのか、動産の善意取得との違い、登記の推定力との関係を完全解説します。
目次
公信力とは
公信力とは、権利があるように見える外観（公示）を信頼して取引した者を保護する効力です。
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不動産登記に公信力がない
不動産登記には公信力がありません。これは、登記の内容が必ずしも真実の権利関係と一致しているとは限らないからです。
具体例
登記簿上はAが所有者として記録されているが、実際にはすでにBに売却済み（移転登記が未了）。→ Cが登記を信頼してAから購入しても、Bの権利を害することになる場合がある。登記に公信力があれば「Cを保護」するが、日本では保護されない。
なぜ公信力がないのか
- 日本の不動産登記は申請主義（当事者が申請しなければ登記されない）
- 登記官が実体関係を審査する権限が限られている（形式審査主義）
- 登記と実体が一致しない「登記欠缺」が多く存在する
対抗要件主義
日本の不動産物権変動は当事者間では登記なく効力が生じ、第三者に対抗するために登記が必要というルールです（民法177条）。
- 売買契約の成立と同時に所有権は移転する（登記不要）
- しかし登記しないと第三者（善意でも悪意でも）に対抗できない
登記の推定力
登記には「登記された権利が存在するとの推定」が働きます（推定力）。しかし推定は反証によって覆すことができます。
- 推定力：登記名義人は権利者と推定される
- 公信力との違い：推定は覆せる（公信力は覆せない）
動産の善意取得との比較
| 不動産（登記） | 動産（引渡し） | |
|---|---|---|
| 公信力 | なし | あり（善意取得） |
| 善意取得 | 成立しない | 成立する（192条） |
| 理由 | 登記が実体と乖離しうる | 占有の外観信頼を保護 |
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宅建試験の頻出ポイント
- 不動産登記：公信力なし（動産は善意取得あり）
- 日本の物権変動：対抗要件主義（登記は対抗要件、効力発生要件ではない）
- 登記の推定力：権利者と推定→反証で覆すことが可能
- 無権利者から登記を信頼して購入しても保護されない
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