📅 情報基準日：2026年5月現在
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不動産融資では抵当権または根抵当権が担保として設定されるのが一般的です。担保物権の基礎を理解することで、融資の仕組みと競売リスクを正確に把握できます。
目次
抵当権と根抵当権の比較
| 比較項目 | 抵当権（民法369条） | 根抵当権（民法398条の2） |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の1つの債権（住宅ローン等） | 一定の範囲に属する不特定の複数債権 |
| 付従性・随伴性 | あり（債権が消滅すれば抵当権も消滅） | なし（元本確定前は債権が変動しても根抵当権は存続） |
| 設定方法 | 登記（登記が対抗要件） | 登記（極度額・債権の範囲・債務者を登記） |
| 主な利用場面 | 住宅ローン・不動産購入ローン | 事業者向け融資・継続的な取引の担保 |
競売の流れと担保権実行の手続き
- 債務者がローンを返済できなくなると、債権者（金融機関）が担保権実行（競売申立て）を行う
- 競売申立て→裁判所による評価→期間入札→最高価格の落札者に売却（所有権移転）
- 競売物件は市場価格より安い傾向（BIT（不動産競売物件情報サイト）で公開情報を確認できる）
- 抵当権設定後に賃貸借契約を締結した賃借人は競売の買受人に対抗できない（原則として明渡しが必要）
FAQ
Q. 抵当権が設定された物件を購入しても問題ありませんか？
A. 売買代金で抵当権を抹消（弁済・抵当権抹消登記）することを条件として取引するのが一般的です。決済時に売買代金の一部で残債を弁済し、同日に抵当権抹消登記を行うことで安全に取引できます。実務では司法書士が売主の抵当権抹消と買主への所有権移転を同日に処理する「決済同日処理」が標準的です。抵当権が抹消されないままの所有権移転は絶対に避けてください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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