📅 情報基準日：2026年5月現在
「キャップレート（Cap Rate・還元利回り）」は収益物件の価値評価に使われる指標で、純収益（NOI）を物件価格で割った割合です。投資家や金融機関が物件の収益力を判断する際の基準として広く使われています。
目次
キャップレートの計算式と具体例
| 指標 | 計算式 | 具体例（年間賃料収入600万円・経費100万円・物件価格1億円） |
|---|---|---|
| 純収益（NOI） | 年間賃料収入 − 運営経費 | 600万円 − 100万円 = 500万円 |
| キャップレート | NOI ÷ 物件価格 × 100 | 500万円 ÷ 1億円 × 100 = 5.0% |
| 表面利回り（参考） | 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100 | 600万円 ÷ 1億円 × 100 = 6.0% |
キャップレートの地域・物件別の目安
- 都心一等地（東京・大阪）：3〜4%台（価格が高く利回りが低い）
- 都市部（政令市・地方中核都市）：5〜6%台（需要と利回りのバランスが良い）
- 地方・郊外エリア：7〜10%以上（利回りは高いが空室・資産価値のリスクが高い）
- キャップレートが低いほど物件価値が高く評価されている（需要が高いエリア）
FAQ
Q. キャップレートと表面利回りはどちらを重視すべきですか？
A. 不動産投資の収益判断にはキャップレート（実質利回り・NOIベース）の方が精度が高いです。表面利回りは経費を考慮しないため実態と乖離することがあります。ただし日本の個人投資家向け物件広告では表面利回りが一般的に使われるため、表面利回りを見て気になった物件はキャップレートで精査するという使い方が実践的です。運営経費（管理費・修繕費・税金等）を正確に把握することがキャップレート計算の前提です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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