📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資のレバレッジ効果とは少ない自己資金に借入金を加えることで、自己資金だけでは得られない大きなリターンを狙う投資の仕組みです。うまく活用すれば資産形成が加速しますが、過度なレバレッジはリスクも高まります。
目次
レバレッジ効果の計算例
| 比較項目 | 自己資金のみ投資 | レバレッジ活用（借入あり） |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,000万円 | 5,000万円 |
| 自己資金 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 借入金 | 0円 | 4,000万円（金利2%・25年） |
| 年間家賃収入 | 60万円（利回り6%） | 300万円（利回り6%） |
| 年間返済額（目安） | 0円 | 約204万円 |
| 年間手残り（簡易） | 60万円 | 約96万円 |
| 自己資金利回り（CCR） | 6.0% | 9.6%（自己資金1,000万円比） |
逆レバレッジ（マイナスのレバレッジ）のリスク
- 逆レバレッジ：物件の実質利回りが借入金利を下回ると、借入が収益を圧迫する
- 例：実質利回り3%・借入金利3.5%→借入すればするほど手残りが減る
- 空室率の上昇・家賃下落・金利上昇が重なると、キャッシュフローがマイナスに転落
- 変動金利ローンは低金利時代には有利だが、金利上昇局面では返済額が増加するリスクがある
FAQ
Q. レバレッジはどのくらいまでかけても大丈夫ですか？
A. 一般的にLTV（借入比率）は70〜80%以内に抑えることが安全とされます（物件価格の20〜30%を自己資金で用意）。また年間の返済額が年間家賃収入の60〜70%以内に収まることを確認することが重要です。残りの30〜40%で管理費・修繕費・税金・手残りを確保する計算です。金利上昇リスクに備え、固定金利または金利上昇シミュレーションをした上でレバレッジ水準を判断してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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