📅 情報基準日：2026年5月現在
居住用財産（自宅マンション・一戸建て等）を売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば損失を他の所得と損益通算し、通算しきれなかった損失を翌年以降3年間繰り越して控除することができます。
目次
2種類の繰越控除特例の比較
| 特例 | 主な要件 | 住宅ローンとの関係 |
|---|---|---|
| ①住宅ローン残債がある場合（措法41条の5） | 所有期間5年超・住宅ローン残高が売却価格を上回る状態で売却・損失が生じること | 住宅ローン残高がある場合に適用 |
| ②住宅ローン残債がない場合（措法41条の5の2） | 所有期間5年超・居住用財産の売却損失であること | 住宅ローンなしでも適用可（損益通算のみで繰越控除なし） |
確定申告の手順と必要書類
- 売却年の確定申告で「譲渡損失の確定申告」と「損益通算」を申告する
- 損失が残った場合：翌年以降3年間、毎年確定申告を継続する（申告を1回でも怠ると繰越が失効）
- 必要書類：売買契約書・登記事項証明書・住宅ローン残高証明書（①の場合）・住民票
- 申告書は「分離課税」ではなく「総合課税」の欄に記載することに注意
FAQ
Q. 売却した自宅の損失を繰り越す間に新しい住宅を購入した場合、住宅ローン控除と同時に使えますか？
A. はい、条件を満たせば同一年に売却損失の繰越控除と新居の住宅ローン控除を同時に適用することができます。ただし買い替えた新居の住宅ローン控除は「買換えの特例の適用を受けない場合」に限ります。税額計算が複雑になるため、税理士への相談を強く推奨します。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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