📅 情報基準日：2026年5月現在
住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、元本の一部を前倒しで返済することです。元本が減ることで将来の利息負担が軽くなり、総支払額を削減できます。繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、どちらを選ぶかで効果が大きく変わります。
2種類の繰り上げ返済の比較
| 種類 | 仕組み | 利息削減効果 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 返済期間短縮型 | 月々の返済額は変えず、返済終了時期を早める | 高い（利息削減大） | 安定収入があり将来リタイアを早めたい人 |
| 返済額軽減型 | 返済期間は変えず、月々の返済額を減らす | 低め（利息削減は少ない） | 月々の資金繰りを楽にしたい人・教育費が増える時期の人 |
シミュレーション例：借入3,000万円・金利1%・30年返済で100万円繰り上げ返済した場合
- 返済期間短縮型 → 返済期間が約1年3ヶ月短縮・利息削減額約24万円
- 返済額軽減型 → 月々の返済額が約3,000円減少・利息削減額約14万円
住宅ローン控除との関係に注意
住宅ローン控除は「年末のローン残高×0.7%」が控除されるため、繰り上げ返済でローン残高が減ると控除額も減ります。
判断の目安：
・ローン金利 > 住宅ローン控除率（0.7%）→ 繰り上げ返済が有利
・ローン金利 ≦ 0.7%→ 住宅ローン控除の控除期間中は繰り上げ返済を急がなくてよい
例：変動金利0.5%・住宅ローン控除0.7%の場合→控除を受けている間は繰り上げ返済より投資や貯蓄に回す方が合理的なケースが多い。
繰り上げ返済の手数料
- インターネット手続き：無料（多くの銀行）
- 窓口手続き：1〜3万円かかる場合あり
- フラット35：無料（インターネットバンキング利用時）
繰り上げ返済のベストタイミング
- 返済開始直後（1〜5年）が最も利息削減効果が高い（元本が多い時期に繰り上げる方が効果大）
- ただし住宅ローン控除の恩恵を受けている期間は慎重に判断する
- 手元に余裕資金を最低生活費6ヶ月分残してから繰り上げる
- 金利上昇局面では変動金利を契約している場合は積極的な繰り上げを検討する
FAQ
Q. 一部繰り上げ返済と全額繰り上げ（完済）では何が違いますか？
A. 一部繰り上げ返済は元本の一部を前倒しで返す方法で、ローン契約は継続します。全額繰り上げ（完済）はローンを完全に終了させる手続きで、抵当権抹消登記が必要になります。抵当権抹消には司法書士費用（2〜5万円）がかかります。
Q. 繰り上げ返済をしたいがまとまったお金がありません。毎月少額でも効果がありますか？
A. 効果はあります。「毎月1万円追加で元本を返済する」という設定（銀行によって可否が異なります）でも、長期的には利息削減効果があります。毎月追加返済できる金融機関の商品を選ぶと柔軟に対応できます。
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