📅 情報基準日：2026年5月現在
住宅ローンの返済が困難になった場合、早期に対処することが最も重要です。滞納が始まってから競売になるまでには半年〜1年程度の猶予がありますが、放置すればするほど選択肢が狭まります。状況別の対処法を理解しておきましょう。
住宅ローン滞納から競売までの流れ
- 1〜2ヶ月滞納：金融機関から電話・書面で督促
- 3ヶ月滞納：保証会社が銀行に代位弁済→保証会社からの一括請求
- 4〜6ヶ月後：競売申立て（裁判所）
- 6〜12ヶ月後：競売開始（入札・落札・明渡し）
選択肢1：任意売却
任意売却とは、金融機関（抵当権者）の同意を得て、市場価格に近い価格で物件を売却する方法です。
| 比較 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の80〜90%程度 | 市場価格の60〜70%程度（低い） |
| プライバシー | 近所に知られにくい | 競売物件として公告される |
| 退去時期 | 売却と引渡し日を交渉できる | 落札後に明渡しを求められる |
| 残債 | 売却額で返済できない残債は残る | 同様に残債は残る |
選択肢2：リースバック
リースバックとは、自宅を不動産会社等に売却した後、売却した相手から賃借して住み続ける方法です。
- ✅ 自宅に住み続けながらまとまった現金を得られる
- ✅ 子どもの転校・引越しを避けられる
- ❌ 売却価格は市場より低め（70〜80%程度）
- ❌ 賃料を払い続ける必要がある
- ❌ 最終的に自宅を失う（賃料未払いで退去）
選択肢3：個人再生（住宅ローン特則）
個人再生の「住宅ローン特則」を利用すると、自宅を手放さずに他の借金だけを大幅に減額できる可能性があります。
- 住宅ローン特則の要件：住宅ローンが残っている自己居住用住宅であること
- 効果：住宅ローン以外の借金を1/5〜1/10に圧縮できる（最低弁済額あり）
- 手続き：弁護士に依頼して裁判所に申立て（費用：弁護士費用20〜50万円程度）
最初にすべき行動
- 金融機関に早めに相談（返済条件の変更・猶予・元本据置き交渉）
- 住宅金融支援機構の「返済方法の変更」制度（フラット35のみ）を確認
- 弁護士・司法書士への相談（任意整理・個人再生・自己破産の選択肢を整理）
- 絶対にやってはいけない：滞納を放置・無登録の任意売却業者への相談
FAQ
Q. 1回の滞納で競売になりますか？
A. なりません。通常3〜6ヶ月の滞納が続いてから競売申立てのプロセスが始まります。1回の滞納ならすぐに金融機関に連絡して状況を説明し、支払い計画を相談することで解決できることが多いです。重要なのは「放置しないこと」です。
Q. 任意売却後も残った債務はどうなりますか？
A. 任意売却後に残った残債は消えるわけではなく、返済義務が続きます。ただし保証会社・金融機関との交渉次第で、残債の分割払い・一部免除が認められることもあります。残債の処理も含めて弁護士・司法書士に相談することをおすすめします。
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