住み替えの流れ【2026年版】「先に売る」vs「先に買う」のメリット・デメリットと資金計画

📅 情報基準日：2026年5月現在

現在の自宅を売却しながら新居を購入する「住み替え」は、「どちらを先にするか」が最大のポイントです。売却と購入のタイミングを合わせることが理想ですが、実際には資金面・日程面で難しいケースが多く、どちらを先行させるかの戦略が重要です。

売り先行 vs 買い先行の比較

比較項目	売り先行（現居売却→新居購入）	買い先行（新居購入→現居売却）
資金計画	売却金額が確定してから購入予算を決められる	現居売却前に購入するため二重ローンのリスク
仮住まい	売却後〜新居入居まで仮住まいが必要（費用発生）	仮住まい不要（そのまま住み続けられる）
売却価格	焦らず売れるため適正価格で売りやすい	資金需要から値下げ圧力がかかりやすい
精神的余裕	少ない（仮住まい・引越しが2回）	多い（現居に住み続けられる）

売り先行のポイント

• 売却額が確定してから新居予算を決められるため、資金計画が立てやすい
• 売却後から新居引渡しまでの期間、仮住まいが必要（賃貸の場合1〜3ヶ月分の家賃）
• 引越しが2回発生する（費用と手間）
• 子育て世帯は子どもの学校転入・転居手続きが重なる場合も

買い先行のリスクと対策

新居を先に購入してから現居を売る場合、売却が長引くと二重ローン（2つの住宅ローン）が発生し、資金繰りが苦しくなります。

• ブリッジローン：現居売却までの短期間、新居購入資金を一時的に融通する短期ローン。金利が高いため長期化は禁物。
• 住み替えローン：現居の残債と新居のローンを一本化した商品（一部金融機関で提供）。審査が厳しく、活用できるケースは限られる。
• 対策：売却開始と同時に新居探しを並行し、できる限りタイムラグを短くする

住み替え費用の目安

費用項目	目安
現居売却の仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税
住み替えローン手数料・保証料	数十万円
仮住まい費用（売り先行の場合）	家賃×1〜3ヶ月分
引越し費用（2回分）	10〜50万円×2回
新居購入諸費用	物件価格の3〜8%

税金：3,000万円特別控除の活用

自宅を売却した場合、一定条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます（居住用財産の3,000万円特別控除）。住み替えの際には必ず税理士に相談し、この特例の活用可否を確認してください。

FAQ

Q. 住み替えは「売り先行」と「買い先行」どちらがおすすめですか？

A. 資金面で余裕がない方・残債が多い方は「売り先行」、現居に住み続けながら時間をかけて良い物件を探したい方・資金面に余裕がある方は「買い先行」が向いています。一般的には資金リスクが少ない「売り先行」の方が安全ですが、仮住まいの手間とコストを許容できるかがポイントです。

Q. 住み替えで現居と新居の引渡しを同日にすることはできますか？

A. 理想ですが難易度が高いです。売却側・購入側の双方のスケジュール調整と、金融機関の決済が同日に行われる必要があります。不動産会社・銀行の協力のもとで調整できる場合はありますが、タイミングがずれることを前提に仮住まいも準備しておくと安心です。

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参考資料・公式情報

• 国税庁：土地・建物を売ったとき（譲渡所得）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：不動産売却は「情報の非対称性」が最も大きい取引のひとつです。複数社に査定を依頼し、自分で相場を把握してから交渉に臨むことが高値売却の鉄則です。