住宅ローン借り換えのメリット・デメリット【2026年版】お得になる3つの条件と手順

📅 情報基準日：2026年5月現在

住宅ローンの借り換えとは、現在契約中の住宅ローンを、より低金利または有利な条件の別の金融機関のローンに切り替えることです。うまく活用すれば数十万〜数百万円の利息削減効果がありますが、借り換え時にも諸費用がかかるため、「お得になる条件」を満たしているかの確認が不可欠です。

借り換えがお得になる3つの条件（目安）

• 条件①：現在の金利と借り換え後の金利の差が0.3%以上
• 条件②：ローン残債が1,000万円以上
• 条件③：残存返済期間が10年以上

この3条件が揃うと、借り換え費用（諸費用）を差し引いてもプラスになることが多いです。1つでも大きく外れる場合（残債が少ない・残期間が短い）は、費用倒れになる可能性があります。

借り換えにかかる諸費用

費用項目	目安金額
新規借入先の事務手数料	借入額×2.2%（定率型）または5〜10万円（定額型）
保証料（保証型の場合）	借入額の1〜2%程度
抵当権抹消登記（旧ローン）	1〜2万円（登録免許税）＋司法書士費用
抵当権設定登記（新ローン）	借入額×0.1〜0.4%（登録免許税）＋司法書士費用
繰上返済手数料（旧ローン）	無料〜5万円（銀行・手続方法による）
合計目安	30〜80万円（借入額・銀行による）

シミュレーション：借り換え効果の試算例

【条件】残債2,000万円・残存期間20年・現行金利1.5% → 借り換え後金利0.8%

• 現行ローン残利息（概算）：約310万円
• 借り換え後残利息（概算）：約166万円
• 利息削減額：約144万円
• 借り換え諸費用（概算）：約50万円
• 実質削減効果：約94万円

借り換えの手続きの流れ

• ① 複数の金融機関で仮審査（無料・複数申込OK）
• ② 最優遇条件を比較して借り換え先を決定
• ③ 本審査（所要時間：1〜2週間）
• ④ 旧ローンの繰上完済手続き
• ⑤ 抵当権抹消・新抵当権設定登記（司法書士に依頼）
• ⑥ 新ローン開始（合計期間：申込から1〜2ヶ月）

借り換え時の注意点

• 住宅ローン控除の残存期間中は控除額が減る可能性がある（借り換え先でも控除は継続可だが要確認）
• 団体信用生命保険（団信）は新たに審査が必要（健康状態が変化していると不利になることも）
• 変動金利への借り換えは金利上昇リスクを再評価してから

FAQ

Q. 借り換えは同じ銀行でも交渉できますか？

A. 「金利引き下げ交渉」という形で、現在の借入先に他行の金利条件を提示して交渉することができます。「借り換え検討中だが、金利を下げてもらえるなら残留する」という交渉です。銀行によっては応じてくれることがあり、登記費用等の諸費用がかからない分メリットがあります。

Q. 自営業や収入が変わった場合、借り換え審査は厳しいですか？

A. 借り換えも新規同様の審査があります。自営業・収入減がある場合は審査に不利になることがあります。フラット35への借り換えは比較的審査基準が明確なため、選択肢の一つです。

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参考資料・公式情報

• 国税庁：登録免許税
• 国税庁：住宅ローン控除
• 国土交通省：マンション管理士

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