築古・旧耐震マンション売却の攻略法【2026年版】耐震診断・アスベスト・売却価格への影響と対策

2026年5月11日

📅 情報基準日：2026年5月現在

旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認を受けた建物）のマンションを売却する場合、耐震性・アスベスト・住宅ローン審査への影響など、通常の売却にはない特有の課題があります。正しい知識で売却価格の低下を最小限に抑えましょう。

旧耐震基準マンションの売却が難しい理由

旧耐震マンションでも、管理組合が耐震診断を実施し、「耐震性あり」と診断されている物件は買主への安心感が全く異なります。耐震診断の費用は規模によりますが、一般的なマンションで数十万円〜数百万円程度です。

さらに耐震補強工事が完了している物件は、住宅ローン控除や地震保険の優遇対象になるケースもあり、買主にとっての訴求力が格段に高まります。

1975年以前に建設された建物にはアスベスト（石綿）が使用されている可能性があります。2022年4月施行の「改正大気汚染防止法」により、解体・改修工事前の石綿事前調査が義務化されました。

売却の際、アスベスト使用状況の調査・報告書の有無は重要事項説明での開示事項です。調査が未実施の場合は、売主負担で調査を実施するか、調査未実施であることを明示して買主の判断に委ねることになります。

住宅ローン審査が通りにくい旧耐震物件は、現金で購入できる買主（投資家・現金資産のある購入者）に的を絞ると成約しやすくなります。不動産投資家向けポータルサイトへの掲載も有効です。

管理組合が耐震診断を実施済みであれば、その結果を物件説明の冒頭に記載します。「耐震性あり」の診断書は最大の訴求ポイントになります。

内装のリノベーションを実施済みであれば「築古だが内装は新品」として訴求できます。また「リノベーション向け物件」として、リノベを前提とした買主層にアプローチする方法も有効です。

一般仲介で売れない場合の保険として、不動産会社が一定期間内に売れなければ保証価格で買い取るサービスを利用する方法もあります。

A. 2022年以降の税制改正で、旧耐震物件でも「既存住宅売買瑕疵保険への加入」「現行の耐震基準への適合証明」があれば住宅ローン控除が適用可能になりました。買主がこれらを取得できるか確認することが、売却価格に影響します。

A. 個人の区分所有者として耐震診断を依頼することはできませんが、管理組合総会で耐震診断の実施を議案として上程することができます。専門家（建築士）を通じて管理組合に働きかける方法もあります。

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不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）
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本記事は執筆時点の法令・データに基づきますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。

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宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士合格。現在はサラリーマン兼大家業に従事。

不動産資格四冠全て合格した見識、さらに国交省やe-Govの最新統計データを基に情報発信中。