📅 情報基準日：2026年5月現在（令和7年分確定申告対応）
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除等の特例を使えば税金がゼロになるケースも多くあります。適切な申告で税負担を最小化しましょう。
譲渡所得の基本計算
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費 ＝ 購入価格 + 購入時諸費用（登記費用・仲介手数料等）
※取得費不明の場合は「売却価格の5%」を概算取得費として使用可
| 保有期間 | 税率（所得税＋住民税） | 区分 |
|---|---|---|
| 5年以内（短期） | 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%） | 短期譲渡所得 |
| 5年超（長期） | 20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%） | 長期譲渡所得 |
保有期間は売却した年の1月1日時点で判定します（翌年1月1日ではない点に注意）。
使える主な特例・控除
①3,000万円特別控除（最重要）
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。保有期間に関係なく適用でき、ほとんどの一般的なマイホーム売却で税金がゼロになります。
条件：①現に住んでいるマイホームまたは住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること ②売った年の前年・前々年に本特例を適用していないこと ③配偶者・直系血族等への売却でないこと
②軽減税率の特例（10年超保有）
マイホームを10年超保有して売却した場合、長期譲渡所得の税率が6,000万円以下の部分は14.21%（所得税10%＋住民税4%＋復興特別所得税0.21%）に軽減されます。3,000万円特別控除と併用可能です。
③買い換え特例（譲渡損失の繰越控除）
オーバーローンで損失が出た場合、他の所得と損益通算・翌年以降3年間の繰越控除ができる場合があります（住宅ローンが残っていること等の条件あり）。
確定申告に必要な書類一覧
- 売買契約書（売却時・購入時）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 仲介手数料の領収書
- 取得費証明書（購入時の諸費用の領収書等）
- 住民票（3,000万円特別控除申請の場合）
- 確定申告書B・分離課税用（第三表）
- 譲渡所得の内訳書（国税庁HPからダウンロード）
e-Taxでの申告手順（概要）
- 国税庁「確定申告書等作成コーナー」にアクセス
- 「分離課税の所得（土地・建物の譲渡所得）」を選択
- 売却価格・取得費・譲渡費用を入力
- 適用する特例（3,000万円控除等）を選択
- マイナンバーカードによるe-Tax送信または印刷して税務署提出
FAQ
Q. 売却で損失が出た場合も確定申告は必要ですか？
A. 損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の特例を使う場合は申告が必要です。特例を使わない場合は不要ですが、申告することで所得税・住民税の還付を受けられる場合があります。
Q. 購入時の書類がなく取得費がわからない場合はどうしますか？
A. 取得費不明の場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を使用できます。ただしこれは取得費が少なくなるため税負担が増えます。可能な限り購入時の書類を探しましょう。登記済権利証・ローン関係書類に購入価格が記載されている場合があります。
Q. 申告期限に間に合わなかった場合どうなりますか？
A. 期限後申告になり、無申告加算税（通常15%）が課される可能性があります。期限に間に合わない場合でも、早めに申告することで加算税が軽減される制度があります。
まとめ
- 不動産売却で譲渡所得が出た場合は翌年2〜3月の確定申告が必要
- マイホーム売却なら3,000万円特別控除で多くのケースで税金ゼロ
- 保有5年超なら長期譲渡所得として税率20.315%が適用
- 取得費の証明書類を事前に揃えておくことが申告をスムーズにする
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・データに基づきますが、正確性・完全性を保証するものではありません。最終判断は必ず公的機関の最新情報をご確認ください。
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