借地権付き建物の売却方法【2026年版】地主への承諾・譲渡承諾料・底地との関係を宅建士が解説

2026年5月11日

📅 情報基準日：2026年5月現在

「借地権」は地主から土地を借りて建物を所有する権利です。借地権付き建物を売却する際は、通常の不動産売却と異なる手続きが必要です。地主との関係が売却成否を左右します。

借地権付き建物売却の基本：地主の承諾が必要

借地借家法第19条および借地権設定契約の一般的な条項により、借地権を第三者（家族以外）に譲渡する際は地主の承諾が必要です。承諾なしに売却すると借地契約の解除事由となります。

なお、家族内（配偶者・子等）への名義変更・相続による承継は地主の承諾不要です。

地主への承諾料（名義書換料・譲渡承諾料）の相場は一般的に更地価格（底地＋借地権の合計）の10〜20%程度とされていますが、法的に定めはなく当事者間の交渉で決まります。

地主が正当な理由なく承諾を拒否した場合、裁判所に借地権の譲渡許可申立て（借地非訟）を行うことができます（借地借家法第19条第2項）。裁判所が「地主の許可に代わる許可」を与えれば、地主の同意なしに売却が可能になります。

借地非訟の手続きは6ヶ月〜1年程度かかることもあります。弁護士への依頼が必要です。

地主と協力して借地権（建物）と底地（土地）を同時に売却する方法を「底地・借地権一体売却」といいます。借地権単独や底地単独の売却よりも売却価格が高くなり、買主も住宅ローンが使いやすいメリットがあります。地主との関係が良好であれば積極的に検討する価値があります。

A. 一般的に困難ですが、一部の金融機関では借地権付き建物への融資を行っています。土地の所有権がないため担保評価が低く、頭金が多く必要になる場合があります。

A. 残存期間が短い借地権は買主を見つけるのが難しく、価格も低くなりがちです。売却を検討しているなら、更新のタイミングを待つか、地主との合意解除・建物買取請求権（借地借家法第13条）の行使も選択肢です。

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不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）
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宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士合格。現在はサラリーマン兼大家業に従事。

不動産資格四冠全て合格した見識、さらに国交省やe-Govの最新統計データを基に情報発信中。