相続した空き家・古民家を売却する完全ガイド【2026年版】3000万円特例・税金・解体判断を宅建士が解説

📅 情報基準日：2026年5月現在（相続登記義務化・空き家特例延長対応）

親から相続した空き家・古民家の扱いに困っている方は多いです。放置すると固定資産税の増額・特定空き家指定のリスクがあります。売却を検討する際のポイントと税金の特例を解説します。

相続登記義務化との関係（2024年4月施行）

2024年4月より相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。空き家を売却するためには、まず相続登記を完了させることが必須です。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）

相続した空き家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります（2016年施行・2024年改正で適用期間を2027年12月31日まで延長）。

主な要件

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 相続の開始直前において被相続人が一人で居住していたこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること
• 耐震リフォームをして売るか、建物を取り壊して更地で売ること（2024年改正で緩和：買主が引き渡し後に取り壊す場合も可）

解体して更地で売るvs現状（古家付き）で売る

選択肢	メリット	デメリット
解体して更地で売る	買主が多い・空き家特例適用しやすい	解体費用100万〜500万円以上・固定資産税6倍に
古家付きで売る	解体費用ゼロ	買主が少ない・価格が低くなる
耐震リフォームして売る	空き家特例適用・売却価格アップ	リフォーム費用がかかる

「特定空き家」指定のリスク

老朽化・放置が進んだ空き家は、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が外れ、最大6倍の固定資産税が課されます。最悪の場合、強制撤去（行政代執行）も行われます。

FAQ

Q. 相続人が複数いる場合、全員の同意がないと売却できませんか？

A. 相続登記前は共有状態になるため、全員の同意なしに売却することは困難です。遺産分割協議で「誰がその空き家を相続するか」を決めてから売却するか、相続人全員が同意の上で売却する必要があります。

Q. 空き家を解体せずに売却して、空き家特例は使えますか？

A. 2024年の改正により、買主が引き渡し後に建物を解体する場合でも特例の適用が可能になりました（ただし売主は特例の確定申告時に買主が取り壊したことを証明する書類が必要）。

まとめ

• 売却前に相続登記を完了させることが必須（2024年4月義務化）
• 旧耐震基準の相続空き家には3,000万円特別控除特例がある（2027年末まで延長）
• 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスク
• 解体vs現状売却は解体費用・税金・買主層を総合的に判断

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