敷金・保証金・礼金の法的扱いと返還請求｜民法改正後の実務と判例【2026年版】

2026年4月14日2026年4月18日

情報基準日：2026年4月1日（民法・消費者契約法最新改正時点）

敷金・保証金・礼金とは

賃貸借契約の締結時に借主から貸主に預け入れる費用には「敷金」「保証金」「礼金」がありますが、法的性質はそれぞれ異なります。2020年施行の改正民法第622条の2により、敷金の定義と返還義務が初めて明文化されました。

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改正民法は敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています（同条第1項）。

貸主は次のいずれかの時点で、敷金から未払賃料・損害賠償額を控除した残額を返還しなければなりません。

すなわち「建物の返還（鍵の引き渡し）後」が返還時期となります。退去前（入居中）に返還請求はできません。

貸主は賃貸借存続中、賃料不払い等があっても敷金を充当することを借主から要求されても応じる義務はありません（民法622条の2第2項但書。借主は「敷金から差し引いて」と主張できない）。

一方、貸主は賃料不払い等の損害について敷金から充当することができます。退去時の精算で控除できる費用は次のとおりです。

礼金は「入居させてくれる謝礼」として慣行的に支払われる費用であり、法律上の根拠規定はありません。民法上は「任意の贈与」または「使用利益の一部前払い」と解されます。返還特約がない限り、退去時の返還請求はできません。

ただし、消費者契約法第9条は「消費者が支払う違約金・損害賠償額が実損額を超える部分は無効」と定めており、礼金の名目で実質的な違約金的扱いをする場合は無効となりうる可能性があります（下記判例参照）。

関西圏では保証金の一定割合を控除する「敷引特約」が広く行われてきました。最高裁はその有効性について次のように判断しています。

「敷引特約は、自然損耗の補修費用等の一定の必要コストを賄う合理的目的があれば消費者契約法10条に違反しない。ただし、敷引金の額が賃料の2〜3倍を超えるなど高額すぎる場合は無効となり得る」と判示しました。

「賃貸人は敷金から通常損耗分の原状回復費用を控除することはできない」という解釈を基礎として、通常損耗は貸主負担であることを確認した重要判例です（原状回復ガイドラインの法的裏付け）。