賃貸管理「退去時の原状回復費用」敷金精算の実務と国交省ガイドライン【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

退去時の原状回復・敷金精算は賃貸トラブルの最多原因です。2020年の民法改正で敷金・原状回復のルールが明文化され、国交省のガイドラインとあわせて貸主・借主双方の理解が重要です。

原状回復の基本ルール（民法621条）

借主が負担するのは「通常の使用及び収益によって生じた損耗・経年変化以外」の損耗・毀損です。つまり：①通常損耗（日常生活での自然な劣化）→貸主負担。②経年変化（時間の経過による自然劣化）→貸主負担。③故意・過失による損傷・特別な用途による損耗→借主負担。

借主に請求できる費用・できない費用

特約の有効要件

通常損耗・経年変化を借主負担とする特約は、以下の要件を満たす場合に有効とされます：①特約の必要性があり客観的に合理的理由がある。②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた責任を負うことを認識している。③借主が特約による義務負担の意思表示を明確にしている。単に「退去時クリーニング費用借主負担」と記載するだけでは不十分な場合があります。

よくある質問

Q. 敷金ゼロ物件で原状回復費用が発生した場合はどうなりますか？

A. 敷金がゼロでも原状回復義務は発生します。借主負担の原状回復費用は退去後に貸主から請求することができます（民法622条の2・普通の債権として請求）。回収できない場合は小額訴訟等の手続きが必要です。

Q. ペット不可物件で借主がこっそりペットを飼っていた場合は？

A. 無断でのペット飼育は契約違反であり、ペットによる損傷（引っ掻きキズ・臭い・尿汚れ等）の修繕費用はすべて借主負担です。悪質な場合は契約解除・損害賠償請求も可能です。