賃貸管理「家賃滞納者への対応」督促・連帯保証人・法的手段の全プロセス【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

家賃滞納は賃貸経営の最大のリスクの一つです。適切な段階的対応と法的手段の知識を持つことで、損失を最小限に抑えることができます。2020年の民法改正で連帯保証のルールも変わっています。

督促の段階別対応

①滞納1〜2ヶ月：口頭・電話・SMS・メールで連絡。②滞納2〜3ヶ月：書面（督促状）を郵便で送付。③滞納3ヶ月〜：内容証明郵便で催告・契約解除通知。④滞納6ヶ月〜：建物明渡し請求訴訟・強制執行の準備。保証会社がある場合は早期に請求手続きを開始。

2020年民法改正：連帯保証の変更

①極度額の設定義務：個人の連帯保証人には極度額（最大保証額）を書面で明示しなければ保証契約が無効。②情報提供義務：貸主は保証人に対して主たる債務者（借主）の財産状況・延滞状況等を提供する義務。③法人保証人（保証会社）：極度額規制の対象外。実務上は個人保証人より保証会社の方が使いやすくなっています。

明渡し訴訟と強制執行

内容証明で催告・解除通知後も退去しない場合：①建物明渡し請求訴訟（地方裁判所または簡易裁判所）。②判決確定後、執行官による強制執行（動産の搬出・鍵の交換）。注意：「鍵の交換」「荷物の処分」等の自力救済は違法であり損害賠償請求の対象になります。必ず法的手続きを経ることが重要です。

よくある質問

Q. 保証会社が代位弁済した後の回収は誰がしますか？

A. 保証会社が貸主に弁済した後、保証会社が借主に対して求償権（返済請求権）を行使します。貸主の回収業務は保証会社が行うため、貸主は手間が省けます。

Q. 滞納が3ヶ月以上あれば必ず解除できますか？

A. 裁判所は「信頼関係の破壊」があるかどうかで判断します。3ヶ月以上の滞納でも事情によっては解除が認められない場合があります。内容証明での催告→相当期間（通常2週間）経過後の解除通知が正式な手順です。