賃貸管理「修繕費の負担区分」設備故障・経年劣化・入居者過失の判断方法【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

賃貸物件で設備が故障した場合、誰が修理費を負担するかは「経年劣化・通常の消耗」か「借主の故意・過失」かによって決まります。民法の修繕義務規定と設備ごとの耐用年数を理解して、適切な対応をとりましょう。

修繕義務の基本ルール（民法606条）

貸主は賃貸物件の修繕義務を負います（民法606条1項）。ただし借主の故意・過失・注意義務違反による損傷は例外（借主が修繕費を負担）。2020年民法改正で「借主が通知した修繕を貸主が行わない場合、借主自ら修繕できる」権利が明文化されました（民法607条の2）。

主要設備の耐用年数と負担区分

借主負担になるケース

①借主の過失による損傷：誤った操作・不注意による損傷（例：エアコンのフィルター未清掃による故障・油汚れ放置による換気扇故障）。②故意による損傷：乱暴な使用・改造。③適切なメンテナンス怠慢：通知せずに放置して損害が拡大した場合。

大家の実務的な対応ポイント

①入居時に設備の状態を写真で記録（現況確認書の作成）。②設備リスト（設備の種類・設置年月・メーカー・型番）を管理する。③修繕の通知を受けたら迅速に対応（放置は契約違反）。④設備の故障が頻発する場合は定期点検の実施と計画的な設備更新。

よくある質問

Q. 入居者が設備故障を報告せず損害が拡大した場合は？

A. 民法615条により借主は賃貸物件に修繕が必要な事実を遅滞なく貸主に通知する義務があります。通知を怠って損害が拡大した場合は、拡大分の損害を借主が負担する場合があります。

Q. 築古物件で設備が古いので借主に交換費用を負担させられますか？

A. 経年劣化・耐用年数超過による自然故障は貸主負担が原則です。入居者に負担させる特約を設ける場合は、入居前の十分な説明と書面による合意が必要です。