民法「留置権・先取特権・質権」不動産取引での適用場面【2026年版】

📅 情報基準日：2026年5月現在

民法上の担保物権には「抵当権・質権・先取特権・留置権」があります。不動産取引では留置権・先取特権が実務上問題になる場面があり、正確な理解が必要です。

留置権・先取特権・質権の比較

担保物権	成立要件	不動産取引での適用場面
留置権（295条）	他人の物を占有している者が、その物に関する債権を有する場合	リフォーム業者が工事代金を支払ってもらうまで物件を留置するケース
不動産先取特権（325条）	不動産の保存・工事・売買に関する費用について	建設業者が工事代金債権について不動産に先取特権を行使するケース
質権（342条以下）	債権の担保として動産・不動産・権利を質入れする契約	不動産質権（登記が必要・実務ではほとんど使われない）

不動産取引で特に注意すべき留置権の問題

• リフォーム業者・建設業者が工事代金未払いを理由に物件を明渡さないケースが実務で発生
• 留置権は登記なしに効力を持つ（対抗要件不要）ため注意が必要
• 留置権を排除するには債務を弁済するか、弁済と引渡しを同時履行で処理する必要がある
• 売買対象物件に工事代金の未払いがある場合は買主・売主間でリスクを確認する

FAQ

Q. 賃借人が物件を出ていかない場合に「留置権」を主張してきたら大家はどうすればよいですか？

A. 賃借人が「内装費用を支出したから留置権がある」と主張するケースがあります。ただし留置権は「他人の物を占有」していることが要件であり、賃借人が自分のお金でリフォームした内装費用について、大家の建物に留置権を主張できるかは争いがあります。多くの判例では賃借人の留置権主張は認められにくいですが、賃貸借契約書の原状回復・造作買取請求条項を確認した上で弁護士に相談することを推奨します。

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