底地と借地権の整理方法【2026年版】｜地主・借地人が知るべき選択肢と売却戦略

「底地を持つ地主」と「借地権を持つ借地人」の関係は、長年にわたって複雑な利害関係が続きます。地代トラブル、建替え問題、相続発生——これらを機に底地・借地権の整理を検討する方が増えています。四冠ホルダーが底地・借地権の整理方法を実務の視点から解説します。

底地・借地権の基本的な関係性

土地の上に建物が建っている場合、土地の所有権（底地）と建物を建てて使う権利（借地権）が分離しています。地主は底地（土地所有権）を持ち、借地人は建物とともに借地権を持ちます。

立場	持っているもの	主な悩み
地主（底地所有者）	土地の所有権（底地）	地代が安い・土地を自由に使えない・相続税評価が高い
借地人	建物＋借地権	地代・更新料の負担・建替え承諾が得られない・売却したいが地主の同意が必要

底地・借地権の整理方法5選

• ①借地人が底地を買い取る（底地買取）：借地人が地主から底地を購入し、土地の完全所有権を取得する。以後の地代・更新料が不要になり、建て替えや売却が自由になる。借地権割合・底地割合に応じた価格で交渉する。
• ②地主が借地権を買い戻す（借地権買戻し）：地主が借地人から借地権を買い取り、完全な土地所有権を回復する。地主が土地を有効活用したい場合に有効。
• ③底地と借地権を同時に第三者へ売却（等価交換）：地主と借地人が協力して、同時に第三者へ売却する。底地単独・借地権単独より高い価格で売れることが多い。
④地主と借地人が土地を分筆して各自の所有とする（等価交換）底地割合・借地権割合に基づき土地を物理的に分割。各自が完全所有権を取得できる。
• ⑤専門買取業者への売却：地主・借地人どちらも、単独でそれぞれの権利を専門業者に売却することが可能。地主は底地を、借地人は借地権を買い取ってもらえる。

底地の相続税評価と節税

底地は相続税評価において「自用地評価額×（1－借地権割合）」で計算されます。例えば自用地評価5,000万円・借地権割合60%なら底地評価は2,000万円です。しかし売却できる価格はさらに低く（底地価格は市場では自用地の20〜30%程度）、相続税を払った後に売るとトータルで損するケースも。相続発生前から整理を検討することが得策です。

借地権整理を進める際のポイント

• 地主・借地人の双方が「早期解決」を望んでいる場合は話がまとまりやすい
• 相続発生時が整理の最大のチャンス——相続人が複数いると意見がまとまりにくくなる
• 専門の不動産業者（借地権・底地の整理実績のある業者）に仲介を依頼すると交渉がスムーズ
• 税理士と連携し、譲渡税・相続税・贈与税の影響を事前に確認する

【著者】宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の四冠保有。不動産実務10年超。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相談は専門家にお問い合わせください。