借地権付き物件が売れない本当の理由と解決策【2026年版】｜専門買取業者を使うべきケース

「不動産会社に相談したら断られた」「査定額が安すぎる」「買主が見つからない」——借地権付き物件の売却を試みた方からよく聞く話です。なぜ売れないのか、そしてどうすれば解決するのかを四冠ホルダーが解説します。

借地権付き物件が売れない5つの理由

• ①住宅ローンがつかない：金融機関は借地権物件の担保評価を低くみるため、買主が住宅ローンを組めないことが多い。現金購入できる買主に限定されてしまう。
• ②地主の承諾が必要で手続きが複雑：売却には地主の書面による承諾が必要。地主が高額な承諾料を要求したり、返事を引き延ばしたりすることで話が進まないケースがある。
• ③一般の不動産会社がノウハウを持っていない：多くの不動産会社は借地権の売買に慣れておらず、査定も低め、地主交渉も得意でない。積極的に動かない。
• ④建て替えができない（再建築不可）物件との複合：借地権に加えて再建築不可という二重の問題を抱えると、さらに売却先が限定される。
• ⑤老朽化・残置物・未登記問題：建物が古く、残置物があったり、未登記だったりすると通常の売却ルートでは引き受けてもらえない。

一般売却vs専門買取業者：何が違うのか

比較項目	一般仲介での売却	借地権専門買取業者
売却成立の可能性	低い（買主が見つかりにくい）	高い（業者が直接買取）
売却価格	理論上は高くなりうる	仲介より低いが確実
地主交渉	自分でまたは業者が簡易対応	代行・借地非訟も対応
現金化までの期間	数ヶ月〜1年以上	最短7日〜1ヶ月
仲介手数料	売買価格の3%+6万円（税別）	不要（直接買取のため）
残置物・老朽化	対応不可のケースが多い	現況のまま買取可能

専門買取業者を使うべきケース

• 一般の不動産会社に断られた、または査定が極端に低かった
• 地主との関係が悪化していて交渉が難しい
• 建物が老朽化・未登記・残置物ありの状態
• 再建築不可との複合問題を抱えている
• 相続で複数の相続人がいて早期解決が必要
• 現金化までのスピードを優先したい

専門業者を選ぶポイント

• 借地権の売買・買取実績が豊富であること（年間200件以上が目安）
• 地主交渉・借地非訟に対応できる弁護士と連携していること
• 相談・査定・現地調査が無料であること
• 仲介手数料・解体費・残置物撤去費が不要なこと
• 最短7日〜の現金化が可能なこと

【著者】宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の四冠保有。不動産実務10年超。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相談は専門家にお問い合わせください。