中古戸建て購入「注意点と確認ポイント」建物状態・土地問題の見極め方【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

中古戸建ては土地・建物ともに確認事項が多く、購入後に問題が発覚することも少なくありません。専門家（建築士・土地家屋調査士）の力を借りながら、事前に十分な調査を行うことが重要です。

建物の主要チェックポイント

①耐震性：1981年5月31日以前（旧耐震）か否か。旧耐震は現行基準に対応した耐震改修が必要な場合あり。②基礎の状態：ひび割れ・クラック・鉄筋の錆び出し。③外壁・屋根：ひび割れ・防水の劣化・雨漏り跡。④シロアリ被害：床下・柱への食害。⑤床・建具の傾き：不同沈下の可能性。⑥水回り設備：給排水管の老朽化・水漏れ。

土地のチェックポイント

①境界確認：境界杭の有無・隣地との境界確定状況。②接道状況：幅員4m以上の道路に2m以上接しているか（再建築不可の確認）。③擁壁・崖：老朽化した擁壁は大規模改修が必要な場合あり。④土壌汚染：ガソリンスタンド・工場跡地は土壌汚染のリスクがある（重要事項説明で開示義務）。⑤傾斜・高低差：建築に影響する地形の確認。

専門家活用の重要性

①ホームインスペクション：建築士による第三者診断（4〜6万円程度）。②土地家屋調査士：境界確認・測量（5〜15万円程度）。③既存住宅売買瑕疵保険：インスペクション実施が条件で加入できる保険（数万円/年）。購入価格が大きいほど専門家費用の費用対効果は高まります。

よくある質問

Q. 旧耐震の中古戸建てにはローンが使えますか？

A. フラット35は旧耐震（1981年5月31日以前）の建物には利用できません（耐震改修報告書等が必要）。民間の変動金利ローンは旧耐震でも利用できる場合がありますが、金融機関によって対応が異なります。

Q. シロアリ被害の修繕費はどのくらいかかりますか？

A. シロアリ駆除・防蟻処理だけなら10〜30万円程度ですが、構造材への食害がある場合は補修・交換で100万円以上かかることもあります。購入前のインスペクションで発見することが重要です。