不動産売却「譲渡所得税」3,000万円特別控除と長期・短期保有の税額計算【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。保有期間・用途・特別控除の適用の有無によって税額が大きく変わるため、売却前に必ず税務上の試算を行いましょう。

譲渡所得の計算式

課税譲渡所得＝売却収入−(取得費+譲渡費用)−特別控除。取得費：購入代金+購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙代等）から減価償却相当額を差し引いた金額。譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費・解体費等。取得費が不明な場合は売却収入の5%を概算取得費として使用できます（概算取得費特例）。

長期・短期譲渡所得の税率

保有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
5年超（長期）	15%	5%	0.315%	20.315%
5年以下（短期）	30%	9%	0.63%	39.63%

保有期間は取得日から売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで判定します（年またぎで5年超にならないよう注意）。

居住用財産3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、課税譲渡所得から3,000万円を控除できます（租税特別措置法35条）。適用要件：①自分が住んでいた家屋・土地の売却。②売却前年または前々年に同特例または損失の繰越控除を受けていない。③売主と買主が親族等の特別な関係でない。保有期間は問わず適用可能。控除後の所得がゼロになる場合は税金なし。

長期保有の軽減税率（10年超居住用財産）

10年超保有の居住用財産は3,000万円控除後の所得について軽減税率が適用されます：6,000万円以下の部分→14.21%（所得税10%+住民税4%+復興0.21%）。6,000万円超の部分→通常の長期20.315%。

計算例：4,000万円で売却・取得費2,000万円

譲渡費用200万円と仮定。課税譲渡所得＝4,000−(2,000+200)＝1,800万円。3,000万円控除適用後＝1,800−3,000＝△1,200万円（控除後がマイナスなので税金ゼロ）。3,000万円控除が使えない場合（保有5年超）：1,800万円×20.315%≒366万円の税負担となります。

よくある質問

Q. 相続した不動産の取得費はどう計算しますか？

A. 相続取得の場合は被相続人の取得費を引き継ぎます（取得日・取得価額ともに承継）。取得費が不明な場合は売却価格の5%を使用します。2024年から相続空き家の3,000万円特例の適用期限・要件が変更されたため最新情報を確認してください。

Q. 確定申告はいつまでに行う必要がありますか？

A. 売却した翌年の3月15日までです。特別控除や軽減税率の適用も確定申告が必要です（申告することで初めて適用されます）。

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