マンション「管理組合の総会・理事会」運営の実務と区分所有法の基本【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

マンション管理組合は区分所有者全員で構成される法人（または権利能力なき社団）です。総会が最高意思決定機関であり、日常管理は理事会が行います。運営の適正化が管理の質とマンション価値に直結します。

区分所有法の決議要件

定期総会の招集手続き

①招集通知（会議の日時・場所・目的・議案）を会議の2週間前までに各区分所有者に送付。②管理規約で別段の定めがある場合はそれに従う。③定期総会は管理者（理事長）が招集。④区分所有者の1/5以上の書面による請求があれば臨時総会を招集する義務あり（5分の1は規約で変更可）。

議事録の作成と保管

総会・理事会の議事録は管理者（理事長）が作成し、管理規約に定める期間保管する義務があります（区分所有法42条）。議事録には①日時・場所・出席者数・可決・否決の結果、②議事の経過の要領が記載される必要があります。区分所有者は議事録の閲覧を請求できます。

よくある質問

Q. 総会に出席できない場合の議決権はどう行使しますか？

A. 書面（議決権行使書）または代理人による議決権行使が認められています（区分所有法39条）。管理規約でさらに詳細なルールが定められている場合はそれに従います。電磁的方法（Webアプリ等）での議決権行使を認める規約改正も増えています。

Q. 管理規約の変更に必要な賛成割合は？

A. 区分所有者の数と議決権の各3/4以上の賛成（特別決議）が必要です。ただし一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾も必要です（区分所有法31条）。