マンション「建替え決議」の要件と2026年改正（3/4要件への緩和）【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

老朽化マンションの建替えは従来、区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要でした。2026年施行の改正区分所有法では要件が4分の3に緩和され、建替えが実施しやすくなりました。

建替え決議の要件（改正後）

また「所在等不明区分所有者」が多い場合は、裁判所の決定で特例的に要件が下がる場合も設けられます。

建替え手続きの流れ

①建替え計画の検討（管理組合）。②区分所有者への説明・合意形成。③建替え決議（総会で3/4以上）。④建替えに参加しない区分所有者への売渡し請求（建替え参加者が非参加者の区分所有権・敷地利用権を時価で購入）。⑤新棟の建設・引渡し。⑥解散・清算。

建替え費用と負担割合

建替え費用は1戸あたり500〜2,000万円以上が一般的です。費用負担の方法：①等価交換（容積率増加分の新床を施工会社に提供する代わりに工事費を削減）。②分担金（各区分所有者が費用を負担）。容積率に余裕がある都市部では等価交換が有効ですが、すでに容積率を使い切っているマンションでは分担金が必要です。

よくある質問

Q. 建替えに反対したら強制的に退去させられますか？

A. 建替え決議後、建替え参加者から非参加者への売渡し請求（区分所有法63条）が行われます。売渡し請求が行使されると区分所有権が強制的に時価で売却されることになります（拒否すると競売になります）。

Q. マンション敷地売却決議とは何ですか？

A. マンションを取り壊して敷地ごと売却する方法です。「除却の必要性に係る認定」（耐震不足・火災安全不足等）を受けたマンションで活用できます。売却代金を区分所有者で分配します。建替えより簡便な場合があります。