原状回復トラブルを防ぐ入居時チェックリスト：写真撮影ポイントと管理会社への確認事項

※本記事の情報基準日：2026年5月

退去時の原状回復トラブルは「入居時の記録不足」が最大の原因です。入居当日にやるべき写真撮影ポイントと管理会社への確認事項を、賃貸不動産経営管理士の視点でまとめました。

なぜ入居時の記録が重要か

退去時に貸主側から「この傷は入居前からではなくあなたがつけた傷だ」と言われた場合、入居時の写真がなければ反論できません。逆に入居時の傷を写真で記録しておけば「入居前からあった傷」として主張できます。証明責任の観点から、借主が自分を守るための唯一の手段が入居時の記録です。

入居時に撮影すべき箇所チェックリスト

壁・天井

• ☐ 各部屋の四隅（傷・汚れ・カビの有無）
• ☐ 壁紙の破れ・剥がれ・変色箇所
• ☐ 天井のシミ・汚れ・カビ
• ☐ エアコン吹出口周りの汚れ

床・フローリング

• ☐ フローリング全体（傷・凹み・変色）
• ☐ カーペット（汚れ・毛玉・傷）
• ☐ 敷居・段差部分

キッチン・水回り

• ☐ コンロ周りの油汚れの初期状態
• ☐ シンク内の傷・錆び
• ☐ 換気扇フィルターの状態
• ☐ 浴室の床・壁のカビ・汚れ
• ☐ 洗面台の傷・シミ
• ☐ トイレの内部（変色・傷）

建具・設備

• ☐ 玄関ドアの傷・凹み
• ☐ 窓・サッシの傷・汚れ
• ☐ クローゼット内部（傷・カビ）
• ☐ 電球・照明器具の点灯確認
• ☐ エアコンの動作確認
• ☐ 給湯器・水道の動作確認

撮影のコツ

• 日時情報が入るようにする：スマートフォンで撮影すると自動的に撮影日時がメタデータに記録される
• 傷の近くにコインやものさしを置いて撮影する：大きさの参照物があると後日「小さな傷だった」の主張がしやすい
• 動画でも撮影する：部屋全体を歩きながら撮影すると「どの部屋の傷か」が明確
• クラウドにバックアップする：スマホ紛失・機種変更で写真が消えるリスクを防ぐ

管理会社への確認事項

• 入居時チェックシートを必ず受け取り・記入して返送する（後日の証拠になる）
• 既存の傷・汚れをチェックシートに記載し、管理会社のサインをもらう
• 「ハウスクリーニング特約」の有無と金額を確認する
• 「タバコ可・不可」の確認（退去時のクリーニング範囲に影響）
• ペット可・不可と、可の場合の退去時費用についての確認

入居時チェックシートを渡してもらえない場合

管理会社がチェックシートを用意していない場合は自分で作成して管理会社に送付します。「入居時に確認した傷・汚れについて記録しましたので確認をお願いします」と写真付きでメール送信しておけば、相手方に内容を認知させた証拠になります。

まとめ

• 入居当日の写真・動画記録が退去時トラブルの最大の予防策
• 壁・床・水回り・建具の全箇所を漏れなく撮影する
• 入居時チェックシートに既存の傷を記載し管理会社のサインをもらう
• クリーニング特約・ペット可否の確認を入居前に済ませる

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。賃貸借契約・敷金トラブル・原状回復に精通した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。

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参考資料・公式情報

• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

💡 四冠ホルダーからの一言：賃貸トラブルの多くは「事前の確認不足」から生まれます。契約前に重要事項説明書を隅々まで読み、不明点は必ず書面で確認しましょう。