※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
仮登記とは何か
仮登記とは、本登記（正式な登記）を行うための条件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保全しておく登記です。不動産登記法第105条に規定されています。
仮登記の2種類
| 種類 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 1号仮登記（手続上の仮登記） | 本登記の申請に必要な手続き上の条件が整わない場合の仮登記 | 登記識別情報（権利証）を紛失した場合・第三者の承諾書がまだ揃っていない場合 |
| 2号仮登記（権利変動仮登記） | 権利変動の効力が発生するための条件がまだ成就していない場合の仮登記（条件付権利・始期付権利の仮登記） | 売買予約（予約完結権）に基づく仮登記・条件付売買の仮登記 |
仮登記の効力（順位保全効）
仮登記の最大の効果は「順位保全効」です。仮登記をした後に本登記を行った場合、本登記の順位は仮登記の順位に遡ることができます。
具体例：
①AがBに土地を売買予約し、Bが仮登記（仮登記の順位：1番）
②AがCにも同じ土地を売却し、Cが本登記（本登記の順位：2番）
③BがAに予約を実行して本登記 → Bの本登記の順位は仮登記の順位（1番）に遡る
→ Bが優先し、CはBに対抗できない
仮登記に対抗力はない
仮登記は順位保全の効果はありますが、対抗力（第三者に権利を主張する力）はありません。仮登記の状態では所有権移転の効力は生じておらず、本登記を経て初めて対抗力が生じます。
仮登記の말消（抹消）
- 登記権利者（仮登記を受けた者）と登記義務者（仮登記をした者）の共同申請が原則
- 仮登記権利者が単独で申請する場合は、仮登記義務者の承諾書が必要
宅建試験での頻出ポイント
- 「仮登記に対抗力はない」← 本登記との最大の違い
- 「本登記の順位は仮登記の順位に遡る」← 順位保全効の意味
- 「2号仮登記は売買予約完結権にも設定できる」← 宅建業法の手付との関係でも出題
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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