※本記事の情報基準日：2026年4月
築古物件が直面する空室問題
築30年超の物件は、新築・築浅との競争で不利な立場に立たされます。しかし「古いから空く」のではなく「古さの割に家賃が高すぎる」か「適切な手入れがされていない」ことが空室の本当の原因です。正しい戦略を取れば築古物件でも高い入居率を維持できます。
戦略1：家賃を相場より5〜10%安く設定する
築古物件の最強の武器は「コスパの良さ」です。新築・築浅より5,000〜10,000円安い家賃は、「多少古くていいから安く住みたい」という需要を強力に引き寄せます。特に若い単身者・学生・節約志向の世帯には響きます。
戦略2：水回りのリフォームに集中投資する
内見で最も見られるのはキッチン・浴室・トイレです。築古物件でも水回りが清潔で現代的であれば、第一印象が大幅に改善します。
- システムキッチン交換：50〜100万円。IH化・食洗機付きにすると人気が出やすい
- ユニットバス交換：70〜120万円。浴室乾燥機付きにするとさらに効果的
- 洗面台・トイレ交換：20〜40万円。温水洗浄便座は必須
戦略3：インターネット無料化で「便利さ」を演出
物件が古くても「光回線インターネット無料」は若い世代には非常に刺さります。月3,000〜8,000円程度の設備投資で、「いつでも高速インターネットが使える」という現代的な価値を提供できます。
戦略4：「古民家風」「レトロ」として付加価値化
築古物件の「古さ」を逆手に取り、あえてレトロ・ヴィンテージ感を演出するリノベーションが近年人気です。むき出しの梁・コンクリート打ちっぱなし・アンティーク調の内装などで「おしゃれ感」を打ち出すことで、家賃相場より高い設定でも入居が決まるケースがあります。
戦略5：ターゲット入居者を絞る
- 生活保護受給者・高齢者：住宅確保要配慮者として自治体や支援団体と連携する「居住支援法人」制度を活用すると、空室解消と家賃安定化が図れる
- シェアハウス転用：個室として複数人が住む形式に変更。1室あたりの賃料は下がるが合計収入は上がる場合がある（建築基準法・消防法の確認が必要）
- 外国人入居者：言語対応できる管理会社を活用することで、多様な入居者層にアプローチできる
戦略6：物件写真と掲載情報を徹底的に改善する
築古物件でも「写真が明るく・広角で・清潔感がある」だけで内見数が2〜3倍に増えることがあります。スマートフォンの広角撮影・明るい照明・清掃を徹底した状態での撮影が基本です。SUUMOなどのポータルで「築古でも人気物件」として掲載されるための工夫を惜しまないことが重要です。
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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