※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
抵当権とは何か
抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として、不動産に設定する権利です。民法第369条に規定されており、債務者が返済できなくなった場合に、債権者（銀行等）が不動産を競売にかけて優先的に弁済を受けることができます。
宅建士として、「抵当権が何のために設定されているか理解していない」という購入者を多く見てきました。住宅ローンを利用する限り、抵当権は避けて通れない知識です。
抵当権の主な特徴
- 非占有担保：抵当権を設定しても、債務者（所有者）は引き続きその不動産を使用・収益できる（質権とは異なる）
- 付従性：被担保債権（借入金）が消滅すると抵当権も消滅する
- 優先弁済権：競売代金から他の債権者に優先して弁済を受ける権利
- 登記による対抗力：抵当権の登記をしなければ第三者に対抗できない
抵当権の設定登記
住宅ローンを借りると、金融機関は必ず不動産に抵当権を設定します。登記手続きは司法書士が行うのが一般的で、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 登録免許税 | 債権額の0.4%（住宅用家屋の軽減措置：0.1%） |
| 登記の記載 | 登記記録の乙区に「抵当権設定」として記録される |
| 順位 | 複数の抵当権がある場合、先に登記したものが優先（第一抵当権・第二抵当権） |
抵当権の抹消登記
住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記を行う必要があります。金融機関から「抵当権抹消書類（登記識別情報・登記原因証明情報・委任状等）」が交付されるので、司法書士に依頼して抹消登記を申請します。
- 費用：登録免許税 不動産1件あたり1,000円 ＋ 司法書士報酬1〜3万円程度
- 期限：法律上の期限はないが、売却・担保差し入れ時に必要になるため早めに抹消しておく
- 自己申請：本人申請（DIY）も可能だが、書類の不備リスクがあるため司法書士への依頼が無難
宅建試験での頻出ポイント
- 抵当権は「占有を伴わない」（所有者が使い続けられる）← 質権との違いは超頻出
- 抵当権の順位（先に登記したものが優先）は競売代金の配当問題で出題
- 法定地上権（競売後に土地と建物の所有者が別になる場合）は難関論点
- 根抵当権（限度額を定めて反復継続する取引を担保）との区別も出題
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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