※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
原状回復トラブルが後を絶たない理由
退去時の原状回復費用をめぐるトラブルは、賃貸借における最多のトラブルの一つです。「敷金が全額返ってこなかった」「高額な修繕費を請求された」という相談が全国の消費生活センターに年間数千件寄せられています。
賃貸不動産経営管理士として退去立会いを数多く経験してきた立場から、オーナー・入居者双方が理解しておくべきルールをお伝えします。
原状回復の基本原則
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2011年改訂）では、原状回復を以下のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
つまり、「通常の使い方による経年劣化・自然損耗はオーナー負担」「入居者の故意・過失・不注意による損耗は入居者負担」が基本です。
オーナー負担 vs 入居者負担の具体例
| 事象 | 負担者 | 理由 |
|---|---|---|
| 日焼けによるフローリング・クロスの変色 | オーナー | 通常の使用による経年劣化 |
| 家具の設置跡（へこみ・畳のすり傷） | オーナー | 通常使用の範囲内 |
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 入居者 | 通常使用を超える損耗 |
| ペットによるキズ・臭い | 入居者 | 故意・過失による損耗 |
| 結露を放置したカビ・シミ | 入居者 | 善管注意義務違反 |
| 画鋲・ピンの穴（軽微なもの） | オーナー | 通常使用の範囲内（釘穴は入居者負担） |
| 落書き・大きな穴（壁） | 入居者 | 故意・過失による損耗 |
経過年数による費用負担の考え方
入居者負担の場合でも、経過年数（使用年数）を考慮して負担割合を按分します。例えばクロス（壁紙）は耐用年数6年で、6年経過後の価値はほぼゼロです。
- 入居3年でタバコのヤニ汚れ → クロス全体の費用の50%程度が入居者負担
- 入居6年以上でタバコのヤニ汚れ → クロスの費用はほぼオーナー負担（経年劣化分を差し引く）
トラブルを防ぐための実践ポイント
オーナー（大家）側の対策
- 入居時の写真記録：全室を高画質で撮影し、日付入りで保存する
- 入居時チェックシートの活用：入居者と確認し、双方署名した書類を保管する
- 特約条項の適正化：「原状回復費用は入居者全額負担」などの特約は、国交省ガイドラインと民法に反する場合は無効になる可能性がある
入居者側の対策
- 入居時に気になる傷・汚れを記録し、管理会社に報告する
- 退去時の立会いには必ず参加し、その場で疑問点を確認する
- 高額な請求には消費生活センターや弁護士に相談する
民法（2020年改正）では、通常損耗・経年変化についてはオーナーが原状回復費用を負担すべき旨が明文化されました（民法第621条）。ガイドラインと法律を正しく理解し、適正な敷金精算を行うことがトラブル防止の第一歩です。
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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