一棟アパート投資の始め方：メリット・リスク・収益シミュレーション

一棟アパート投資とは

一棟アパート投資とは、アパート一棟（複数の住戸を持つ賃貸建物）を丸ごと購入・所有して家賃収入を得る不動産投資の手法です。区分マンション投資（1室のみ所有）と比べて規模が大きく、収益性とリスクがともに高い特徴があります。

私自身が不動産投資で最初に手がけたのは区分マンションでしたが、規模拡大を目指す上では一棟物件が資産形成のスピードを大きく左右することを実感しています。

一棟アパート投資の特徴

項目	一棟アパート	区分マンション
購入価格	3,000万〜2億円以上	500万〜3,000万円程度
表面利回り	7〜12%（地方は高め）	4〜7%程度
空室リスク	1室空室でも他が埋まればカバー可能	空室＝収入ゼロ
管理の手間	大（管理会社委託が基本）	小〜中
融資調達	事業用ローン（高額・厳しい審査）	住宅ローン・アパートローン
建物管理	自己負担（大規模修繕）	管理組合が担う部分が多い

一棟アパート投資のメリット

• 高い収益性：利回りが高く、規模があるため家賃収入の絶対額が大きい
• 空室リスクの分散：複数戸あるため、1室空室でも影響が限定的
• 建物・土地の両方を所有：更地・建替えなど将来の活用自由度が高い
• 節税効果：減価償却費が大きく、給与所得との損益通算が有効
• 資産規模の拡大スピード：1棟で複数戸分の家賃収入を得られる

一棟アパート投資のリスクと注意点

• 高額な初期投資：自己資金として物件価格の10〜30%が必要
• 大規模修繕コスト：外壁・屋根・給排水管などは自己負担で修繕が必要
• エリア選定の重要性：人口減少地域では空室率上昇と家賃下落リスクが大きい
• 金利上昇リスク：変動金利ローンを利用している場合、金利上昇でキャッシュフローが悪化
• 流動性が低い：売却に時間がかかり、すぐに換金しにくい

収益シミュレーション例

例として、地方都市の木造アパート（8室・築10年）を5,000万円で購入するケースを想定します。

項目	金額
物件価格	5,000万円
自己資金（20%）	1,000万円
借入額	4,000万円
金利・期間	2.0%・25年
年間返済額	約203万円
満室想定家賃（8室×5万円）	480万円/年
表面利回り	9.6%
空室・管理費等（20%引き）	△96万円
実質収入	384万円
年間キャッシュフロー（返済後）	約181万円

上記は固定資産税・修繕費を含まない概算です。実際はさらに年間20〜50万円程度のコストが必要です。

一棟アパート購入の流れ

• STEP1：投資目標・自己資金の整理
• STEP2：エリア・物件タイプの絞り込み
• STEP3：収益物件ポータルサイトで情報収集（楽待・健美家など）
• STEP4：現地視察と周辺賃貸市場調査
• STEP5：購入申込み・融資審査
• STEP6：売買契約・決済・管理会社選定

失敗しないためのポイント

• 利回りの高さだけで判断せず、入居需要（立地・駅距離・周辺人口）を最重視する
• 満室時の数字ではなく、空室率15〜20%を前提にシミュレーションする
• 購入後の修繕積立を月額1〜2万円/戸で確保する
• 管理会社の選定はコストだけでなく客付け力・対応スピードを重視する
• 初めての一棟投資では、規模を抑えた1,000〜3,000万円台から始めることを検討する

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。