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賃料増減額請求権とは
賃料増減額請求権とは、借地借家法32条に定められた権利で、賃貸借契約期間中であっても、経済事情の変動などを理由に貸主・借主が賃料の増減を請求できる権利です。合意がなくても一方的に請求できますが、相手方が拒否した場合は裁判所による判断が必要になります。
請求が認められる主な理由
- 土地・建物の価格の上昇または低下
- 土地に対する租税等の負担の増減（固定資産税の変動）
- 近傍同種の建物の賃料に比較して不相当になった場合
家賃の値上げ（増額請求）の手続き
オーナーが家賃の値上げを求める場合、以下のステップで進めます。
- ①協議・通知：書面で値上げの理由・金額・開始日を通知（内容証明郵便が望ましい）
- ②入居者の対応：入居者が拒否した場合でも、従来の賃料を支払い続けることで対抗可能
- ③調停（民事調停）：合意できない場合、まず調停で話し合いを試みる（訴訟前の必須手続き）
- ④訴訟：調停不成立の場合、裁判所が相当賃料を判定する
家賃の値下げ（減額請求）の手続き
入居者が家賃の値下げを求める場合も同様の手順です。オーナーが拒否した場合、入居者は「相当と認める金額」を支払い続けることができます。裁判で相当賃料が認められれば、差額をまとめて返還請求できます。
定期借家契約での特例
定期借家契約（定期建物賃貸借）では、特約で「賃料の増減をしない」旨を定めることができます。この場合、借地借家法32条の適用が排除され、契約期間中は賃料の増減請求ができなくなります（減額しない特約のみ有効という解釈もあるため注意が必要）。
実務上のポイント
- 値上げ交渉は更新のタイミングに合わせると受け入れられやすい
- 相場の調査資料（近隣の成約賃料データ）を用意すると説得力が増す
- 一方的な強引な値上げは入居者の退去を招くため、丁寧なコミュニケーションが重要
- 値下げ圧力に応じる場合も、文書で合意内容を残すことが必須
まとめ
賃料増減額請求権は貸主・借主双方に認められた権利ですが、一方的な請求だけでは強制できず、最終的には裁判所の判断を要します。家賃改定は相場調査・書面による通知・丁寧な交渉を組み合わせた進め方が、トラブルを避けながら合意に至る最善策です。
🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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