相続税における不動産評価の基本
不動産は相続財産の中でも評価が複雑な資産です。現金や預貯金と異なり、不動産は「路線価方式」または「倍率方式」で評価額を算出します。評価額が現時点での市場価格より低くなることが多く、相続税の節税効果が期待できます。
土地の評価方法
- 路線価方式：市街地の土地は路線価（国税庁が毎年公表）×面積で計算。路線価は市場価格の80%程度が目安
- 倍率方式：路線価のない地域は固定資産税評価額×倍率で計算
建物の評価方法
建物は「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度とされており、現金で持つより節税効果があります。
賃貸不動産の評価減
賃貸に出している不動産は、自用地（自分で使用している場合）より評価額が下がります。
- 貸家建付地（土地）：自用地評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
- 貸家（建物）：固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）
- 借家権割合は全国一律30%、借地権割合は地域によって30〜90%
小規模宅地等の特例
相続税において最も重要な節税特例が「小規模宅地等の特例」です。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地（自宅） | 330㎡ | 80%減 |
| 特定事業用宅地 | 400㎡ | 80%減 |
| 貸付事業用宅地（賃貸） | 200㎡ | 50%減 |
相続税の基礎控除と税率
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例：相続人が配偶者と子2人 → 3,000万＋600万×3＝4,800万円
課税遺産総額が基礎控除を超えると課税対象となります。税率は10〜55%の累進税率です。
不動産を使った相続対策
- 現金→不動産購入で評価額を圧縮（時価の60〜70%程度に）
- 賃貸アパート建築でさらに貸家建付地評価を適用し評価下げ
- 小規模宅地等の特例を活用して自宅・賃貸地を評価減
- 生前贈与（年間110万円控除・相続時精算課税）で生前に財産移転
まとめ
不動産は適切に活用することで相続税の大幅な節税が可能ですが、評価計算は複雑で専門知識が必要です。小規模宅地特例などの活用要件を満たすためには生前から計画的な対策が必要です。相続税に詳しい税理士への早めの相談が節税の鍵となります。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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