宅地建物取引業法とは
宅地建物取引業法（宅建業法）は、不動産取引の公正を確保し、消費者を保護するために制定された法律です。宅建試験では最重要科目の一つであり、実務でも毎日使う知識が詰まっています。
宅建業の定義と免許制度
宅建業とは、宅地・建物の売買・交換・賃貸の媒介・代理を業として行うことです。宅建業を営むには都道府県知事または国土交通大臣の免許が必要です。
- 1都道府県内のみに事務所→都道府県知事免許
- 2つ以上の都道府県に事務所→国土交通大臣免許
- 免許の有効期間は5年（更新制）
宅地建物取引士（宅建士）の設置義務
宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で専任の宅建士を設置しなければなりません。また、重要事項説明（35条書面）と契約書面（37条書面）の交付は宅建士が行う義務があります。
重要事項説明（35条）の頻出ポイント
- 契約締結前に説明が必要（締結後は不可）
- 宅建士が記名・押印した書面を交付して説明する
- 説明相手は「買主・借主」（売主・貸主への説明義務はなし）
- IT重説（オンライン）も法改正で正式解禁
37条書面（契約書面）の頻出ポイント
- 契約締結後に遅滞なく交付
- 売主・買主双方（または貸主・借主双方）に交付必要
- 宅建士の記名が必要（押印は2022年改正で不要に）
- 電磁的方法による提供も可能（2022年改正）
8つの業務上の制限（重要規定）
- クーリングオフ制度：事務所等以外の場所での契約は8日間以内に書面でキャンセル可能
- 手付金等の保全措置：未完成物件は5%超または1,000万円超の手付金は保全措置必要
- 手付額の制限：手付金は売買代金の20%を超えてはならない
- 損害賠償額の予定制限：売買代金の20%を超えた損害賠償額の予定は無効
- 自己の所有に属しない物件の売買契約締結禁止
- 断定的判断の提供禁止
- 不当な履行遅延の禁止
- 守秘義務
報酬限度額の計算（売買）
売買代金に応じた報酬上限は以下の計算式で求めます（速算法）。
- 200万円以下の部分：5%
- 200万円超400万円以下の部分：4%
- 400万円超の部分：3%
例：3,000万円の物件 → (200万×5%)+(200万×4%)+(2,600万×3%)＝96万円＋消費税
まとめ
宅建業法は試験でも実務でも最重要科目です。免許制度・35条・37条・8つの制限・報酬計算を正確に理解することが合格への近道です。条文の趣旨（なぜその規定があるか）まで理解することで、応用問題にも対応できます。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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